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Cessione di aree dal Comune agli assegnatari di alloggi sociali – Regime fiscale agevolato - R.M. 17
Imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale agli atti con i quali il Comune cede, ai titolari di alloggi in diritto di superficie, la proprietà dell'area sulla quale insiste l'edificio, in adempimento di un piano di edilizia economica e popolare.
Questa la risposta dell'Agenzia delle Entrate, contenuta nella R.M. n. 17/E del 16 febbraio 2015, all'interpello proposto da un contribuente, che domandava se fosse possibile applicare l'agevolazione "prima casa", agli atti di acquisizione della proprietà dell'area da parte del titolare dell'alloggio in diritto di superficie.
In particolare, il Comune, in attuazione di un piano di zona consortile per l'edilizia economica e popolare, aveva concesso un'area in diritto di superficie ad una cooperativa, la quale aveva costruito diversi alloggi, la cui proprietà superficiaria era stata attribuita ai soci della cooperativa medesima[1].
Ora, però, il Comune vorrebbe trasferire ai titolari degli alloggi la piena proprietà dell'area su cui insistono tali immobili, mediante la sottoscrizione di un'apposita convenzione tra l'ente locale e proprietari, come previsto dall'art. 31, co. 45-47, della legge 448/98.
Ciò premesso, l'istante ritiene che tale cessione dell'area ai titolari degli alloggi possa godere, ove ricorrano tutte le condizioni di legge, del regime agevolato per l'acquisto "prima casa" (imposta di registro al 2%), ai sensi dell'art.1 della Tariffa, Parte prima, D.P.R. 131/1986.
Sul punto, l'Agenzia delle Entrate, nella R.M. 17/E del 16 febbraio 2015, non ritiene corretta tale impostazione, poiché precisa che l'agevolazione "prima casa" può essere concessa solo per l'acquisto di edifici (la norma indica "case di abitazione") e non può essere estesa anche ai trasferimenti di aree su cui insiste il fabbricato, come nel caso di specie.
Tuttavia, l'amministrazione finanziaria ritiene che l'atto in questione possa usufruire di un diverso regime agevolato, ossia quello previsto dall'art. 32 del D.P.R. del D.P.R. n. 601/1973, il quale prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa e l'esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, tra l'altro, per gli atti di trasferimento della proprietà e per gli atti di concessione del diritto di superficie delle aree di cui al Titolo III della legge 857/1971[2].
A tal riguardo, l'Agenzia chiarisce che gli atti con i quali il Comune intende cedere, agli assegnatari degli alloggi, l'area inclusa nel piano di zona consortile per l'edilizia economica e popolare[3], possono essere ricondotti nell'ambito degli atti inerenti alle cessioni di aree all'interno dei piani di edilizia residenziale pubblica (ai sensi del Titolo III della legge 857/1971) e, dunque, godere del regime agevolato (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale).
Sul punto, l'Agenzia ricorda, altresì, che tale regime di favore previsto dal citato art. 32 del D.P.R. del D.P.R. n. 601/1973, non subisce gli effetti della riforma della tassazione indiretta, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, prevista dall'art. 10, co. 4, del D.Lgs. 23/2011[4].
Infatti, sebbene quest'ultima norma abbia stabilito la soppressione di tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, degli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso, successivamente, l'art. 20, co. 4-ter, del D.L. 133/2014 convertito, con modificazioni, dalla legge 164/2014 ha disposto che sono escluse da tale "soppressione" le agevolazioni di cui all'art. 32 del D.P.R. 601/1973, sia se effettuate a titolo gratuito che oneroso[5].
[1] Dunque, la costituzione del diritto di superficie aveva comportato una separazione tra la proprietà dell'area (che restava al Comune) e la titolarità degli alloggi (che veniva attribuita ai soci assegnatari).
[2] Tale disposizione disciplina, tra l'altro, i piani delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare (PEEP) a norma della legge 167/1962. Si tratta delle aree acquisite per esproprio dai Comuni, per l'attuazione di edilizia economica e popolare, concesse in diritto di superficie per la edificazione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.
[3]Ai sensi dell'art. 31, co. 45, della legge 448/98.
1 allegato
\r\nR.M. 17-E del 16 febbraio 2015_ALL1
\r\n
Applicazione art. 82, comma 3 bis codice appalti. Circolare Assessorato Regionale Infrastrutture Dipartimento Tecnico.
In allegato nell'area riservata, nella sezione circolari è pubblicata la circ.n.26-2015 con allegata la Circolare n.9801 dell'11.02.2015 dell'Assessorato delle Infrastrutture e della Mobilità, che fornisce indicazioni sull'applicazione del comma 3 bis dell'art. 82 del codice dei contratti pubblici.
Registro 1% - Compravendite agevolate anche senza convenzione attuativa - Sentenza della Cassazione
Imposta di registro all'1% e ipo-catastali in misura fissa alle compravendite immobiliari per le quali, al momento della registrazione del rogito, non sia stata ancora stipulata la convenzione attuativa con il Comune, a condizione che sia sempre rispettato il termine di cinque anni per l'utilizzazione edificatoria.
\r\nQuesto il principio contenuto nella recente pronuncia della Corte di Cassazione sentenza n. 1993 del 4 febbraio 2015, che accoglie il ricorso di una società, la quale si era vista negare dall'amministrazione finanziaria il diritto all'agevolazione delle imposte d'atto in misura ridotta, a causa della mancata stipula della convenzione attuativa con il Comune prima della data di registrazione dell'atto di compravendita di lotti edificabili.
\r\nIn particolare, la questione prende le mosse da un avviso di liquidazione dell'Agenzia delle Entrate, nei confronti di una società, per il recupero delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, versate in misura ridotta ai sensi dell'art. 33 della legge 388/2000, relative ai trasferimenti di lotti edificabili.
\r\nL'amministrazione finanziaria, come confermato in primo e secondo grado dalla Commissione tributaria del Lazio, riteneva non sussistere il diritto all'agevolazione in quanto la contribuente aveva "redatto i piani di lottizzazione di iniziativa privata che era poi la condizione per il rilascio definitivo del permesso di costruire", in epoca successiva alle date del trasferimento.
\r\nSul punto, si è pronunciata la Corte di Cassazione che, ribaltando le sentenze di merito, ha accolto il ricorso dell'impresa e, allo stesso tempo, ha riconosciuto l'applicabilità dell'agevolazione anche alle ipotesi in cui al momento della registrazione dell'atto di trasferimento, pur sussistendo l'inserimento dell'immobile in un piano particolareggiato, non era stata ancora stipulata la convenzione attuativa con il Comune.
\r\nCome noto, infatti, l'art. 33, co. 3, della legge n. 388/2000, nella versione previgente[1], prevedeva che i trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, fossero soggetti ad una imposta di registro ridotta ed alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenisse entro 5 anni dal trasferimento.
\r\nOra, secondo i giudici della Suprema Corte, la suddetta norma "intende dar rilievo non al riscontro formale dell'insistenza dell'immobile in area soggetta a piano particolareggiato, quanto piuttosto al fatto che esso si trovi in area in cui, come appunto quelle soggette a piano particolareggiato, sia possibile edificare".
\r\nSul punto, viene chiarito che, stante la ratio della norma, ossia agevolare lo sviluppo equilibrato del territorio e favorire l'edificabilità di aree e lotti inutilizzati, l'unica condizione legale richiesta per l'applicazione del beneficio è che l'utilizzazione edificatoria avvenga, per opera del soggetto acquirente, entro cinque anni dall'acquisto.
\r\nSecondo la Cassazione, infatti, occorre dare rilievo alla qualificazione edificatoria di un'area, che si deve desumere dal piano regolatore adottato dal Comune, indipendentemente dal fatto che tale piano sia stato approvato dalla Regione e da strumenti urbanistici attuativi.
\r\nCiò premesso, ne consegue che il beneficio fiscale previsto dal previgente art. 33 della legge 388/2000, ossia imposte di registro e ipo-catastali in misura ridotta, si applica anche nel caso in cui al momento della registrazione dell'atto di trasferimento, pur sussistendo l'inserimento dell'immobile in un piano particolareggiato, non sia stata ancora stipulata la convenzione attuativa con il Comune, purché sia rispettato il termine quinquennale per l'utilizzazione edificatoria.
\r\nInfine, per completezza si ricorda che, dal regime agevolativo voltoa favorire l'attuazione di tutti i piani urbanistici particolareggiati[2], attraverso successive modifiche normative si è giunti, sino al 31 dicembre 2013, ad una tassazione ridotta applicabile esclusivamente ai trasferimenti di immobili diretti all'attuazione dei soli programmi di edilizia residenziale (registro 1%, ipotecaria e catastale 4% - art.1, commi 25-28, legge 244/2007), a condizione che l'intervento edilizio fosse completato entro 11 anni dal trasferimento[3].
\r\nTuttavia, l'art.10 del D.Lgs. 23/2011 (cd. "Decreto sul federalismo fiscale municipale"), riscrivendo integralmente, ai fini della disciplina dell'Imposta di Registro, l'art.1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, ha disposto, a far data dal 1° gennaio 2014, l'abrogazione di ogni forma di regime agevolativo applicabile a tali trasferimenti, ivi compresi quelli previsti da leggi speciali.
\r\nIn merito, si ricorda che l'ANCE continua, in tutte le competenti sedi istituzionali, l'impegno teso a farreintrodurre stabilmente nel nostro ordinamento tributario il regime agevolato applicabile ai trasferimenti di immobili diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale, sempre a condizione che l'intervento edilizio sia completato entro i successivi 11 anni dal trasferimento stesso.
\r\n[1] Sul punto, si ricorda che tale disposizione è stata abrogata dall'art. 36, comma 15, del DL 223/2006, convertito, con modificazioni, nella legge n. 248/2006.
[2] Imposta di registro all'1% ed imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna – art.33, comma 3, legge 388/2000.
[3] Tale termine è stato così prorogato, da ultimo, dall'art.6, comma 6, del DL 102/2013 convertito, con modificazioni, dalla legge n. 124/2013.
1 allegato
\r\n“Semplificazioni fiscali” - Rimborso del credito IVA – C.M. 32/E/2014
Rimborsi IVA - L'ANCE illustra le novità della CM 32/E/2014
3 allegati
\r\nC.M. 32/E/2014
art.38-bis del D.P.R. 633/1972
schemi riepilogativi
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“Split Payment” – Primi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Emanate le prime istruzioni dell'Agenzia delle Entrate sull'applicazione dello "split payment": PA coinvolte ed esclusione delle sanzioni per errori connessi in fase di prima applicazione del meccanismo. Si rimanda alla lettura della circolare n.25-2015, pubblicata nell'area riservata.
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