Il Consiglio dei Ministri nella seduta del 28 febbraio u.s., n. 4, dopo aver nominato i nuovi Viceministri e Sottosegretari  ha approvato i seguenti provvedimenti:

 

- un decreto legge contenente disposizioni urgenti in materia di finanza locale, nonché misure volte a garantire la funzionalità dei servizi svolti nelle istituzioni scolastiche. In particolare, si segnalano le seguenti misure:

TASI

·         Per consentire le detrazioni sulla prima casa di cui hanno beneficiato le famiglie italiane nel 2012 l’aliquota massima della Tasi (tributo sui servizi indivisibili) per l’anno 2014 per ciascuna tipologia di immobili può essere aumentata complessivamente fino ad un massimo dello 0,8 per mille complessivo. L’incremento può essere deliberato dai Comuni a condizione che il gettito relativo sia destinato a finanziare detrazioni o altre misure relative all’abitazione principale in modo tale che gli effetti sul carico dell’imposta Tasi siano equivalenti a quelli dell’Imu prima casa.

·         Il versamento della Tasi avviene mediante modello F24 e/o bollettino di conto corrente postale (per consentire all’Amministrazione finanziaria di disporre dei dati in tempo reale non è possibile utilizzare servizi elettronici di incasso e di pagamento interbancari e postali). Il Comune stabilisce le scadenze di pagamento della Tasi e della Tari (tassa sui rifiuti) prevedendo almeno due rate a scadenza semestrale. È consentito il pagamento in un’unica soluzione entro il 16 giugno di ciascun anno.

·         Per compensare il mancato gettito ai Comuni dovuto alla differenza tra l’aliquota Tasi prima casa (2,5 per mille) rispetto alla aliquota Imu (4 per mille) il contributo dello Stato di 500 milioni di euro per il 2014 attribuito ai Comuni dalla legge di stabilità viene incrementato di 125 milioni di euro. Il riparto della cifra è stabilito con un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dell’Interno, secondo una metodologia condivisa con l’Anci, tenendo conto dei gettito standard ed effettivi dell’Imu e della Tasi. È eliminato il vincolo di destinazione del contributo alle detrazioni, inizialmente previsto dalla legge di stabilità.

·         I terreni agricoli sono esclusi dal pagamento della Tasi.

 

ENTI LOCALI

Per gli enti locali in difficoltà finanziaria vengono adottate alcune misure per sanare le situazioni più gravi, dando indicazione di criteri stringenti per l’obbligo di risanamento. In particolare vengono sospese le procedure esecutive nei confronti dei Comuni in predissesto.

Inoltre, per l’esercizio 2014 gli enti locali che abbiano presentato, nel 2013, piani di riequilibrio finanziario che non sono poi stati approvati dalla Corte dei Conti, hanno la facoltà di presentare un nuovo piano entro 90 giorni dal diniego della Corte dei Conti a condizione che sia avvenuto un miglioramento nel risultato di amministrazione registrato nell’ultimo rendiconto approvato.

Con un’altra norma si dispone che nei Comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti, il cui riequilibrio finanziario sia condizionato da significative misure di riduzione dei costi e razionalizzazione delle società partecipate, l’ente possa raggiungere l’equilibrio entro tre anni compreso quello in cui è stato deliberato il dissesto.

Ulteriori misure riguardano:

- Recupero somme indebitamente erogate

- Mutui enti locali

- Cessione partecipazioni

- Risorse per accoglienza profughi

- Agevolazioni per territori colpiti da eventi sismici

Per le regioni Emilia Romagna, Veneto e Lombardia colpite dagli eventi sismici nel maggio del 2012 è prevista la proroga dei termini per il rimborso dei finanziamenti erogati da Cassa Depositi e Prestiti ed Istituti di credito. Per l’Aquila non si applicano le misure sanzionatorie previste per la violazione del patto di stabilità.

- Roma Capitale

Il Commissario straordinario del Governo per il Comune di Roma è autorizzato ad anticipare alla gestione ordinaria del Comune l’importo - altrimenti dovuto in più rate e prevalentemente derivante dai tributi versati dai cittadini romani – di 570 milioni di euro, comprensivi quelli già erogati sulla base del decreto legge 151/2013 ritirato.

- Enti locali che non raggiungono gli obiettivi del Patto di stabilità interno

Agli Enti locali che non raggiungono gli obiettivi del Patto di stabilità interno si applicano sanzioni limitate.

- Servizi per la scuola

- Proroga pagamenti cartelle esattoriali

È stata prorogata fino al 31 marzo 2014 la scadenza del pagamento agevolato delle cartelle esattoriali.

- Trasporto ferroviario nelle Regioni a statuto speciale

- Pagamento dei servizi ferroviari Valle d’Aosta

 

- un disegno di legge contenente disposizioni di carattere finanziario finalizzate a garantire la funzionalità di enti locali, la realizzazione di misure in tema di infrastrutture, trasporti ed opere pubbliche, nonché a consentire interventi in favore di popolazioni colpite da calamità naturali.

Di seguito l’elenco delle principali norme contenute nel disegno di legge:

- Expo 2015: per l’anno 2013 è attribuito al comune di Milano un contributo di 25 milioni di euro a titolo di concorso al finanziamento delle spese per la realizzazione di Expo 2015.

- Risorse per Patto per Roma raccolta differenziata

- Disposizioni finanziarie in materia di Province

- ANAS: il Ministero dell’Economia anticiperà alla Società le risorse finanziarie disponibili per il 2013 per far fronte ai pagamenti dovuti sulla base degli stati d’avanzamento lavori.

- Contratto di programma RFI: al fine di consentire la prosecuzione degli interventi sulla rete ferroviaria nazionale i rapporti tra lo Stato e il Gestore sono regolati sulla base del contratto di programma 2007-2013.

- Trasporto pubblico locale Campania

- Trenitalia Sicilia

- Pagamento dei tributi e adempimenti sospesi in Sardegna sospesi per gli eventi alluvionali

Il Consiglio ha, inoltre, approvato in esame definitivo, a seguito dell’acquisizione dei pareri prescritti, alcuni decreti legislativi che recepiscono direttive europee, tra cui le seguenti:

- Direttiva 2010/75/UE relativa alle emissioni industriali ad elevato potenziale inquinante (Industrial Emissions Directive) derivanti da attività energetiche, produzione e trasformazione di metalli, industria dei prodotti minerali, industria chimica, gestione rifiuti, allevamento di animali ecc., con la quale sono state riviste e refuse in un unico testo altre direttive sulla materia;

- Direttiva europea 2011/16 in materia di cooperazione amministrativa nel settore fiscale abroga la direttiva 77/799/CEE;

- Direttiva europea 2011/61, sui gestori di fondi di investimento alternativi, modifica le direttive 2003/41/CE e 2009/65/CE e i Regolamenti (CE)n.1060/2009 e (UE)n.1095/2010;

- Direttiva europea 2011/76 che modifica la direttiva 1999/62/CE in materia di tassazione a carico di autoveicoli pesanti adibiti al trasporto di merci su strada per l’uso di alcune infrastrutture;

- Direttiva europea 2011/82 che intende agevolare lo scambio transfrontaliero di informazioni sulle infrazioni in materia di sicurezza stradale commesse da un veicolo immatricolato in uno Stato membro dell’Unione europea diverso da quello in cui è stata commessa l’infrazione, con l’obiettivo di assicurare un elevato livello di protezione a tutti gli utenti della strada;

- Direttiva 2011/85/UE relativa ai requisiti per i quadri di bilancio degli stati membri;

- Direttiva 2011/89/UE che modifica le direttive 98/78/CE, 2002/87/CE, 2006/48/CE e 2009/138/CE, per quanto concerne la vigilanza supplementare sulle imprese finanziarie appartenenti ad un conglomerato finanziario;

- Direttiva europea 2011/98 relativa ad una procedura unica di domanda per il rilascio di un permesso unico che consente ai cittadini di Paesi terzi di soggiornare e lavorare nel territorio di uno Stato membro e a un insieme comune di diritti per i lavoratori di Paesi terzi che soggiornano regolarmente in uno Stato membro. Il provvedimento impone agli Stati membri dell’Unione di esaminare con un’unica procedura le domande di autorizzazione a cittadini stranieri a soggiornare e lavorare nel territorio e di rilasciare, in caso di esito positivo, un’autorizzazione unica al soggiorno e all’esercizio del lavoro subordinato.

 

Il Consiglio dei Ministri ha, infine, esaminato alcune leggi regionali nell’ambito delle quali ha deliberato, in particolare:

-l'impugnativa dinanzi alla Corte Costituzionale, tra l'altro, della Legge Regione Sardegna n. 36 del 20/12/2013 “Disposizioni urgenti in materia di protezione civile” in quanto alcune disposizioni contrastano con i principi fondamentali della legislazione statale in materia di protezione civile di cui all’art. 117, terzo comma, della Costituzione;

-la rinuncia parziale all’impugnativa della Legge Regione Piemonte n. 3 del 25/03/2013 recante: "Modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 (Tutela ed uso del suolo) ed altre disposizioni regionali in materia di urbanistica ed edilizia". l.r 3/2013;

-la rinuncia totale all’impugnativa della Legge Regione Liguria n. 10 del 05/04/2012 recante Disciplina per l'esercizio delle attività produttive e riordino dello sportello unico;

-la non impugnativa, tra l'altro, delle seguenti leggi:

-      Legge Regione Abruzzo n. 57 del 27/12/2013 “Modifiche alla L.R. 16 dicembre 2005, n. 40 recante "Politiche regionali per il coordinamento e l'amministrazione dei tempi delle città" e modifiche all'art. 6 della L.R. 32/1997.

-      Legge Regione Toscana n. 79 del 24/12/2013 “Riordino degli sgravi fiscali alle imprese a valere sull’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP).”

-      Legge Regione Sardegna n. 37 del 20/12/2013 “Disposizioni urgenti in materia di accesso al credito.

-      Legge Regione Sardegna n. 38 del 20/12/2013 “Norme in materia di servizi per il lavoro, disposizioni attuative della legge regionale 29 aprile 2013, n. 10 (Disposizioni urgenti in materia di lavoro e nel settore sociale), e interventi a favore degli operatori di tutela ambientale.

-      Legge Regione Liguria n. 43 del 24/12/2013 “Istituzione dell’Agenzia regionale per i servizi educativi e del lavoro (ARSEL Liguria).”

-      Legge Regione Umbria n. 33 del 23/12/2013 “Modificazioni ed integrazioni della legge regionale 27 dicembre 2012, n. 28 (Disposizioni di adeguamento al decreto legge 10 ottobre 2012, n. 174 (Disposizioni urgenti in materia di finanza e funzionamento degli enti territoriali, nonché ulteriori disposizioni in favore delle zone terremotate nel maggio 2012), convertito, con modificazioni, dalla legge 7 dicembre 2012, n. 213) e abrogazione di norme

-      Legge Regione Umbria n. 31 del 23/12/2013 “ Norme in materia di infrastrutture per le telecomunicazioni.”

Le operazioni di “rent to buy”, che prevedono solo un’opzione al riscatto finale e non un obbligo per l’acquirente, non sono qualificabili come “locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti” e, pertanto, non devono scontare il trattamento fiscale anticipato ai fini IVA e delle imposte dirette.

 

Queste le conclusioni dell’Agenzia delle Entrate, espresse nella risposta del 13 febbraio 2014 alla consulenza giuridica richiesta dall’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Monza.

 

Vengono così risolte le problematiche fiscali, che limitavano fortemente l’utilizzo di questo nuovo strumento contrattuale, sempre più richiesto in alternativa alla compravendita, in virtù della mancanza di risorse per l’acquisto dell’abitazione e della forte contrazione dei mutui.

Come noto, per la “locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti”[1]:

 

·  ai fini delle imposte dirette, il prezzo di vendita dell’immobile viene immediatamente imputato tra i Ricavi nel Conto Economico dell’esercizio (e del periodo d’imposta) in cui è concluso il contratto[2],

 

·ai fini IVA, Il contratto è assimilato ad una cessione di beni immobili e, come tale, l’operazione deve essere fatturata e l’IVA deve essere versata già al momento della conclusione del contratto[3].

 

In sostanza, anche se trattasi di contratto “misto” di locazione/vendita, ai fini dell’IVA e delle Imposte sul reddito, il regime fiscale è quello proprio della compravendita sin dal momento della conclusione dell’accordo.

 

Viceversa, viene ora chiarito che, nell’ipotesi di “locazione con opzione d’acquisto”, non vincolante per il locatario, il trattamento fiscale è quello della locazione con tassazione, ai fini IVA e delle imposte sul reddito, limitatamente al canone percepito e, solo al momento dell’esercizio dell’opzione, quello tipico della compravendita (con corrispettivo al netto di quanto già versato in conto prezzo).

 

Trattasi proprio della fattispecie più comunemente utilizzata dalle imprese associate, che affiancano, ad un contratto di locazione, un contratto di opzione all’acquisto da esercitare dopo un determinato periodo di tempo, con imputazione anche dei canoni di locazione (in tutto o in parte) in conto prezzo.

 

In merito, l’Agenzia delle Entrate specifica nel dettaglio la tassazione dell’operazione, precisando che:

 

      1.durante la locazione:

 

a.  i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile nei singoli periodi d’imposta in cui vengono percepiti[4], come “ricavi”, se trattasi di immobili destinati alla vendita[5], o come “proventi immobiliari” nel caso di abitazioni “patrimonializzate”[6].

I medesimi canoni, inoltre, sono assoggettati ad IVA al momento del loro pagamento[7],

 

b. gli acconti di prezzo (eventualmente corrisposti), ai fini delle imposte sul reddito, costituiscono “debiti verso il conduttore”, da tassare (come ricavi o plusvalenze, a seconda della classificazione contabile dell’immobile) solo al momento del riscatto.

 

Ai fini IVA, invece, i medesimi acconti devono essere fatturati al momento del loro pagamento[8];

 

       2.  all’atto del riscatto:

 

a.  il reddito imponibile, ai fini IRPEF/IRES, è pari alla differenza tra il prezzo di cessione pattuito (compresi gli acconti[9]), al netto della quota dei canoni di locazione imputata in conto prezzo, e il costo fiscale dell’immobile,

 

b.  la base imponibile, ai fini IVA, è pari alla differenza tra il prezzo pattuito, al netto degli acconti, ed i canoni di locazione imputati in conto prezzo, già fatturati al momento della loro corresponsione.

 

In tale sede, qualora l’abitazione sia acquistata in presenza dei cosiddetti “requisiti prima casa”, è possibile effettuare la variazione in diminuzione dell’IVA (dal 10% al 4%[10]), anche oltre il decorso di 1 anno dall’emissione della fattura[11] (in conformità a quanto già ammesso dalla stessa Agenzia delle Entrate nella R.M. 187/E del 7 dicembre 2000). Tale possibilità, anche se espressamente accordata con riferimento agli acconti di prezzo pagati prima del riscatto, dovrebbe ammettersi anche per le quote dei canoni di locazione imputate in conto prezzo in sede di rogito. Anch’esse, infatti, a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto, si trasformano (al pari degli acconti) in corrispettivo d’acquisto dell’abitazione.

 

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