Ammessa la possibilità, per l’impresa di costruzioni, di fruire dell’Ecobonus e del Sismabonus nella misura “ordinaria” per interventi di recupero in chiave energetica ed antisismica di un intero fabbricato destinato alla vendita e, per l’acquirente delle singole unità abitative, del Bonus Edilizia al 50% spettante per l’acquisto di case ristrutturate.

Questo l’importante chiarimento fornito nella Risposta ad interpello n.437 del 24 giugno 2021, con la quale l’Agenzia delle Entrate estende al massimo la possibilità di sfruttare i bonus fiscali per la riqualificazione dell’esistente e per l’acquisto di immobili ristrutturati, in conformità al dato letterale della norma ed alla tesi Ance.

In riferimento al caso specifico, riguardante un’impresa di costruzione (società di capitali – Srl), che esegue lavori di ristrutturazione edilizia comprendenti anche lavori energetici e di messa in sicurezza antisismica su un intero fabbricato abitativo destinato alla successiva vendita, l’Agenzia delle Entrate chiarisce, in particolare, che, in presenza di tutti i presupposti:

• l’impresa di costruzione può fruire dell’Ecobonus e del Sismabonus nella misura “ordinaria” (di cui, rispettivamente, agli artt.14 e 16, commi 1bis-1sexies, del DL 63/2013 – legge 90/2013), sui costi riferibili in via analitica ai lavori di risparmio energetico e su quelli riguardanti la messa in sicurezza antisismica dell’edificio.
  Sul punto, l’Agenzia conferma quanto già chiarito nella RM 34/E/2020, in merito al fatto che tali bonus spettano anche ai titolari di reddito d’impresa ed a prescindere dalla qualificazione dell’immobile oggetto dei lavori come “strumentale”, “merce” o “patrimoniale”[1];
• in sede di successiva vendita, l’acquirente delle singole abitazioni poste all’interno dell’edificio ristrutturato può fruire della detrazione IRPEF per l’acquisto di case ristrutturate (art.16-bis, co.3, del TUIR-DPR 917/1986) che, per i rogiti stipulati entro il 31 dicembre 2021 (salvo ulteriore proroga), è pari al 50% di un importo forfettario corrispondente al 25% del corrispettivo d’acquisto, da assumere entro un massimo di 96.000 euro[2].
  Per fruire di tale incentivo è necessario, comunque, che la cessione avvenga entro i 18 mesi successivi al temine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato e che gli interventi eseguiti siano qualificabili, dal punto di vista edilizio, come restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (art.3, co.1, rispettivamente, lett.c-d, DPR 380/2001). Si ricorda inoltre che, come già chiarito dalla medesima Agenzia nella CM 30/E/2020[3], anche tale agevolazione è fruibile anche nelle forme alternative dello “sconto in fattura” o della cessione del corrispondente credito d’imposta a soggetti terzi, comprese Banche e Intermediari finanziari[4].

La compatibilità è giustificata dal fatto che i suddetti benefici, oltre ad essere rivolti a soggetti diversi, hanno differente base di calcolo: Ecobonus e Sismabonus sono applicati sui costi analiticamente riferibili agli interventi energetici ed antisismici, mentre il Bonus edilizia per l’acquisto di case ristrutturate è commisurato al prezzo di vendita dell’abitazione che, oltre al costo di recupero, è influenzato anche da altri fattori (luogo di ubicazione, andamento del mercato, misura e tipologia dell’immobile etc). 

Tale pronuncia si aggiunge a quella già fornita nella Risposta 70/E/2021, con la quale l’Agenzia delle Entrate, in pieno accoglimento della tesi Ance, aveva ammesso la compatibilità tra l’Ecobonus spettante ad un’impresa di costruzione che demoliva e ricostruiva un fabbricato con miglioramento energetico ed antisismico, e il cd Sismabonus acquisti al 110% per le persone fisiche acquirenti delle nuove unità ricostruite in chiave antisismica[5].