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Oneri di urbanizzazione: il calcolo tiene conto degli standard già garantiti

Alcune recenti sentenze dei Tribunali Amministrativi Regionali hanno affrontato la questione della rideterminazione degli oneri di urbanizzazione con particolare riferimento agli interventi e ai mutamenti di destinazione d’uso su edifici esistenti.

1. TAR Puglia, Lecce, nella sentenza della Sezione III, 02/03/2020, n. 299

Il TAR Puglia ha ricordato gli indirizzi già forniti sul tema dal Consiglio di Stato, secondo il quale il contributo di costruzione è suscettibile di rideterminazione - oltre che in presenza di un errore di calcolo – quando intervenga la scadenza del permesso di costruire con un rinnovo o una variante al titolo edilizio che incrementi il carico urbanistico.

2. TAR Puglia, sede di Bari, nella sentenza della sez. III, 02/03/2020, n. 346

Ugualmente, nel caso in cui si realizzi su un immobile esistente un mutamento di destinazione d'uso senza opere, più gravoso in termini di carico urbanistico, il TAR Puglia ha stabilito che nella eventuale quantificazione degli oneri dovrà tenersi conto degli standard urbanistici già garantiti.

Infatti qualora non si tenesse conto degli standard già ceduti (comprese le aree/immobili vincolate ad uso pubblico ma di proprietà privata), si determinerebbe un ingiustificato aggravio a carico dei richiedenti e un indebito arricchimento a vantaggio del Comune, considerato che la finalità degli obblighi di cessione degli standard è la garanzia del corretto e ordinato sviluppo del tessuto edificato nei limiti prescritti dallo stesso Comune in sede di pianificazione urbanistica nel rispetto del DM 1444/1968.

I giudici hanno ricordato infatti che, per giurisprudenza costante, l’eventuale previsione da parte degli Enti locali di standard urbanistici in misura superiore al minimo garantito dal DM 1444/1968 deve essere motivata (da ultimo, Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 febbraio 2019, n. 1151).

3. TAR Toscana, Firenze, sez. III, 26 marzo 2020, n. 367

Sempre in tema di rideterminazione degli oneri di urbanizzazione, il TAR Toscana è intervenuto su una fattispecie relativa ad un intervento edilizio assentito e mai eseguito, ma in relazione al quale erano state realizzate tutte le opere di urbanizzazione a scomputo concordate con il comune nell’apposita convenzione.

Il TAR ha precisato che, in presenza di una nuova istanza di permesso di costruire relativa al medesimo intervento, la rideterminazione degli oneri di urbanizzazione deve tenere conto delle opere di urbanizzazione già realizzate in precedenza e ciò anche se nel frattempo sia intervenuta una nuova disciplina urbanistica.

In caso contrario si avrebbe una doppia partecipazione a carico del privato per il medesimo insediamento con conseguente ingiustificato arricchimento dell'Amministrazione (vedi anche TAR Toscana, 27 novembre 2014, n. 1902).

In allegato le sentenze:

AUTOTRASPORTO: le nuove proroghe dall’UE

Dalle autorizzazioni per i trasporti eccezionali, ai documenti di guida, alla revisione dei veicoli, al bollo auto: numerose le proroghe che in questi mesi hanno interessato a vario titolo il trasporto.

Peraltro è entrato in vigore lo scorso 4 giugno il Regolamento dell’UE n. 698/2020 con il quale sono state adottate misure specifiche e temporanee per tutti gli Stati membri relativamente alla proroga della validità di certificati, autorizzazioni ecc. riguardanti il trasporto.

Al riguardo, il ministero dell’Interno è intervenuto (con Circolare Prot. n.300/A/3977/20/115/28 del 5 giugno 2020) per dirimere un eventuale contrasto tra norme UE e norme italiane e fornire una serie di istruzioni per la corretta applicazione (di cui si è tenuto conto nell’aggiornamento del quadro di sintesi in Allegato).

Per quanto riguarda il regime delle autorizzazioni che vige per trasporti eccezionali il ministero delle Infrastrutture (con Circolare Prot. n. 4051 dell’1 giugno 2020) ha fornito, invece, una serie di chiarimenti circa l’ambito di applicazione dell’articolo 103 del D.L. 18/2020 (che ha esteso la validità di una serie atti, certificati, autorizzazioni ecc) al fine di garantire omogeneità applicativa (di cui si è tenuto conto nell’aggiornamento del quadro di sintesi in Allegato). La circolare, dapprima, illustra le diverse tipologie autorizzative, poi si sofferma sul coordinamento delle disposizioni normative dell’art. 10 Codice della Strada e dell’art. 103, comma 2, del D.L. 18/2020 ed infine procede ad una disamina dei “casi particolari” per la validità della proroga del titolo autorizzativo. Nella Circolare si conferma la proroga della validità delle autorizzazioni in scadenza nel periodo fra il 31/1/2020 eil 31/7/2020 fino al 29 ottobre 2020 ribadendo però che gli enti proprietari delle strade sono tenuti ad effettuare una verifica di controllo sulle autorizzazioni che beneficiano della proroga. Infatti, qualora venisse riscontrata una incompatibilità nell’utilizzo della proroga essi possono provvedere a revocare o sospendere l’autorizzazione.

In allegato

Diritti edificatori: quando e come trasferirli

Il modello di proprietà privata delineato dal codice civile e dalla legge urbanistica nazionale n. 1150/1942, tuttora vigente, si basa sulla possibilità che i piani urbanistici comunali riconoscano agli immobili (aree o fabbricati) la facoltà di edificare una certa quantità di metri cubi di volumetria o di metri quadrati di superficie, previa autorizzazione del Comune (ora denominata permesso di costruire) che ne riconosce la conformità alle previsioni del piano. Il diritto edificatorio è identificato quindi come una quantità di volumetria o superficie attribuita dall’amministrazione locale a un determinato fondo che può essere utilizzata per la realizzazione di uno o più fabbricati ovvero, ad alcune condizioni, può essere ceduta ad un altro soggetto. L’Ance – attraverso la redazione di alcune FAQ – fornisce indicazioni per la cessione dei diritti edificatori, evidenziando le condizioni richieste dalla normativa statale, regionale e comunale.

I diritti edificatori possono essere ceduti?

Da tempo nella prassi negoziale sono diffusi accordi tra privati, noti come “cessioni di cubatura” o “asservimenti di terreni a scopo edificatorio”, con i quali il proprietario di un’area cede tutta o parte della potenzialità edificatoria generata da essa ad un altro soggetto, proprietario di un fondo vicino. Quest’ultimo, incrementando la capacità edificatoria del proprio terreno, può così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consenta di edificare sfruttando la cubatura acquisita in aggiunta a quella naturalmente espressa dal proprio fondo.

La giurisprudenza ne ha riconosciuto la possibilità, a condizione che:

- i fondi siano ubicati nella stessa zona omogenea così da avere la stessa destinazione urbanistica e normativa di attuazione;

-  i fondi siano contigui o vicini così che la ridistribuzione della volumetria tra i due non determini una alterazione del carico urbanistico della zona e non modifichi la densità territoriale complessiva (vedi di recente la sentenza della Corte di Cassazione, penale, sez. III, 22 ottobre 2019, n. 43253 e il TAR Sicilia, Catania, 24 marzo 2020, n. 724).

I diritti edificatori possono essere commercializzati?

I sistemi di pianificazione urbanistica delineati dalle più recenti leggi regionali si basano su tecniche di perequazione, compensazione e incentivazione che prevedono la possibilità di far circolare i diritti edificatori tra fondi diversi all’interno del medesimo comune. In questi casi i diritti edificatori (spesso denominati “crediti edilizi” se derivanti da interventi di demolizione senza ricostruzione e/o rinaturalizzazione del terreno, ecc.) possono essere commercializzati, più o meno liberamente, secondo le prescrizioni dettate dalle normative regionali ed anche locali. In tutti i casi comunque sono individuabili tre fasi:

  • la prima in cui il diritto edificatorio viene scorporato, attraverso la cessione ad un terzo, dalla proprietà del suolo al quale il piano urbanistico lo ha riconosciuto (cd. decollo);
  • la seconda in cui il diritto ceduto è in attesa di essere ricollocato su altra area del territorio comunale e può essere oggetto di ulteriori passaggi di proprietà (cd. volo);
  • la terza in cui l’acquirente decide di utilizzarli su un fondo di sua proprietà per realizzare un intervento edilizio (cd. atterraggio).

Alcune regioni (Lombardia, Liguria, Veneto, Puglia, Umbria, Prov. aut. Trento) hanno anche previsto la costituzione a livello comunale di registri dei diritti edificatori nei quali devono essere iscritti gli atti di cessione al fine di monitorare meglio i diversi passaggi di proprietà. Nell’ambito di tali registri devono essere generalmente annotati i dati catastali dell’area di decollo, i caratteri dei diritti edificatori, gli estremi dell’atto di cessione, i dati catastali dell’area di atterraggio e gli estremi del titolo edilizio attraverso cui vengono utilizzati (vedi, ad esempio, la Determinazione della Giunta comunale di Milano n. 890 del 10/05/2013 con cui è stato istituito il relativo Registro delle cessioni dei diritti edificatori).

 I contratti di cessione di diritti edificatori si trascrivono?

Sì, l’art. 2643, n. 2-bis del codice civile (inserito dall’art. 5 del decreto legge 70/2011 convertito dalla Legge 106/2011) prevede l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari dei “contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”. Ciò al fine di garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, tramite, la pubblicità del trasferimento.

Esiste un criterio univoco di determinazione del valore dei diritti edificatori oggetto di cessione?

Per la determinazione del valore dei diritti edificatori non esistono modalità unitarie e consolidate e generalmente il criterio di valutazione è in relazione alla differenza tra il valore di mercato attuale dell’edificio/area e quello che acquisterebbe con l’aumento della potenzialità edificatoria. Le metodologie finalizzate alla valutazione si basano su perizie di stima che tengono conto delle quotazioni immobiliari OMI.

Posso costituire una ipoteca sui diritti edificatori?

L’art. 2810 del codice civile stabilisce che l’ipoteca – diritto concesso dal debitore al creditore, a garanzia di un credito, di espropriare un bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato – può essere costituita su un immobile (area o fabbricato) o su diritti di usufrutto, superficie, enfiteusi relativi ad immobili.

I diritti edificatori, pertanto, non essendo inclusi tra i diritti ipotecabili di cui all’art. 2810 c.c., non possono essere oggetto di ipoteca in via autonoma rispetto all’immobile a cui sono riconosciuti.

Cosa succede ai diritti edificatori se viene costituita una ipoteca sull’area/fabbricato a cui sono riconosciuti?

In base all’art. 2811 del codice civile l’ipoteca si estende “ai miglioramenti, nonché alle costruzioni e alle altre accessioni. dell’immobile ipotecato” e pertanto sembrerebbe doversi affermare, come evidenziato dalla dottrina notarile, che l’ipoteca costituita su un immobile gravi anche sui diritti edificatori riconosciuti ad esso dal piano urbanistico generale o attuativo. In questi casi, al fine di poter cedere liberamente i diritti edificatori, sembrerebbe opportuno in sede di costituzione dell’ipoteca inserire una clausola che ne preveda espressamente l’esclusione.

Un discorso diverso sembra potersi fare per i diritti edificatori riconosciuti non dallo strumento urbanistico comunale in via ordinaria, ma da normative regionali, sopravvenute e a carattere straordinario, come ad esempio i Piani casa nati dall’Accordo Stato-Regioni del 2009.

In questi casi si ritiene che, in presenza di una precedente ipoteca sull’immobile, l’eventuale cessione degli “incentivi premiali” riconosciuti dalla legge regionale, non determinando una riduzione del valore dell’immobile e di conseguenza di quello dell’ipoteca, possa avvenire liberamente anche in assenza di una clausola di esclusione.

AUTOTRASPORTO: il quadro delle nuove proroghe aggiornato con il DL 34/2020

Dalle autorizzazioni per i trasporti eccezionali, ai documenti di guida, alla revisione dei veicoli, al bollo auto: numerose le proroghe che in questi mesi hanno interessato a vario titolo il trasporto.

Si segnala che per quanto riguarda i nuovi adempimenti fiscali introdotti dal DL 124/2019  sono stati, come auspicato dall’ANCE, differiti al 1° gennaio 2021 l’obbligo di denuncia all’Agenzia delle Dogane e la tenuta del registro di carico e scarico in forma semplificata a carico sia dei titolari di depositi privati di prodotti energetici aventi capacità superiore a 10 mc e fino a 25 mc sia dei titolari di impianti di distribuzione privati di carburanti aventi capacità superiore a 5 mc e fino a 10 mc..

Prevista tra l’altro una nuova sospensione dei divieti di circolazione dei mezzi pesanti che interesserà anche le giornate di domenica 31 maggio e martedì 2 giugno.

In allegato il quadro di sintesi, predisposto dall’ANCE e aggiornato al 26/5/2020.

1 allegato

Quadro di sintesi agg_26 maggio 2020

Autotrasporto. Carta di qualificazione conducenti: aggiornamento

Considerato il diffondersi su molti siti internet di generiche notizie riguardanti una estensione generalizzata dell’obbligo per tutti gli autisti di camion di essere in possesso della carta di qualificazione dei conducenti (CQC) e quindi di frequentare i relativi corsi di formazione inziale  e periodica si ritiene opportuno fornire alcuni necessari chiarimenti.

Ancora una volta, per quanto riguarda il trasporto, l’Italia deve adeguarsi alla sopravvenuta disciplina comunitaria, nel caso specifico alla Direttiva UE n. 2018/645, in materia di qualificazione iniziale  e formazione periodica dei conducenti.

Lo schema di decreto legislativo (ATTO del Governo n. 149), di recepimento della suddetta direttiva comunitaria e in parte modificativo dell’attuale disciplina contenuta nel  D. Lgs. 286/2005, è stato dapprima approvato dal Consiglio dei Ministri del 23 gennaio 2020  e successivamente ha ricevuto i pareri delle Commissioni parlamentari competenti per materia.

Si attende ora che lo schema di decreto torni in Consiglio dei Ministri per la definitiva approvazione. Il termine per il recepimento della Direttiva era previsto per il 23 maggio 2020 ma ha subito un evidente slittamento a causa dell’emergenza Covid-19.

Le modifiche al D. Lgs. 286/2005 quindi non sono ancora entrate in vigore ma in ogni caso esse non comporteranno cambiamenti di rilievo per le imprese edili che si avvalgono del trasporto in conto proprio nell’ambito della propria attività di impresa.

Resta, infatti, confermata la mancanza di obbligatorietà per che chi si avvale del trasporto nell’ambito della propria attività impresa ossia quando il trasporto è meramente funzionale all’attività principale e l’autista preposto alla guida non sia un conducente professionale.

Ciò premesso si riepiloga quanto segue:

Quando occorre la CQC (DISCIPLINA VIGENTE)

La CQC è un documento abilitativo che si aggiunge alla patente di guida. E' necessaria per tutti i conducenti che effettuano professionalmente l'autotrasporto di persone e di cose su veicoli per la cui guida è richiesta la patente di una delle categorie: C1, C, C1E, CE, D1, D, D1E e DE.

Il requisito della professionalità è l’elemento caratterizzante l’obbligo della titolarità della qualificazione CQC. Ove non ricorra tale elemento della professionalità nel trasporto di merci o persone, si è fuori dall’ambito di applicazione della disciplina in esame.

Cosa cambierà

La direttiva ha esteso l’obbligo di conseguimento della CQC oltreché ai conducenti professionali, anche a chiunque, in qualità di conducente, effettui trasporti su strade aperte all’uso pubblico con veicoli per i quali è necessaria una patente di guida superiore.

L’ambito di applicazione sarà perciò più ampio in conseguenza dell’eliminazione del requisito della “professionalità” ma continuerà a riguardare comunque i conducenti che guidano veicoli, su strade aperte all’uso pubblico, per i quali è richiesta la patente: 

  • C1 : per la guida di veicoli con massa massima autorizzata superiore a 3.500 Kg, ma non superiore a 7.500 Kg + rimorchio leggero (m.m.a. non superiore a 750 Kg).
  • C : per la guida di veicoli con massa massima autorizzata superiore a 3.500 Kg + rimorchio leggero (m.m.a. non superiore a 750 Kg).
  • C1E: per la guida di complessi di veicoli composti da: motrice di categoria C1 e rimorchio con massa massima autorizzata superiore a 750 kg, purché la massa massima autorizzata del complesso sia minore o uguale a 12000 kg oppure motrice di categoria B e rimorchio con massa massima autorizzata superiore a 3500 kg, purché la massa massima autorizzata del complesso sia minore o uguale a 12000 kg.
  • CE: per la guida di complessi di veicoli composti da motrice di categoria C e rimorchio con massa massima autorizzata superiore a 750 kg.
  • D1, D, D1E e DE che riguardano il trasporto di persone.

Veicoli ESCLUSI dall’obbligo della CQC

Restano sostanzialmente confermate, come si può desumere dal prospetto che segue, le deroghe già ad oggi previste.  In particolare, e per quanto di interesse si evidenziano le ultime due deroghe.

(DISCIPLINA VIGENTE)

(NUOVA DISCIPLINA, NON ANCORA IN VIGORE)

in grassetto sono evidenziate  le integrazioni

  1. veicoli la cui velocità massima autorizzata non supera i 45 km/h;
  1.  veicoli a cui velocità massima autorizzata non supera i 45 km/h;
  1. veicoli ad uso delle forze armate, della protezione civile, dei vigili del fuoco e delle forze responsabili del mantenimento dell'ordine pubblico, o messi a loro disposizione;
  1. veicoli ad uso delle forze armate, della protezione civile, del corpo nazionale dei vigili del fuoco, delle forze di polizia e dei servizi di trasporto sanitario di emergenza, o messi a loro disposizione, quando il trasporto è effettuato in conseguenza di compiti assegnati a tali servizi;
  1. veicoli sottoposti a prove su strada a fini di perfezionamento tecnico, riparazione o manutenzione, e dei veicoli nuovi o trasformati non ancora immessi in circolazione;
  1. veicoli sottoposti a prove su strada a fini di perfezionamento tecnico, riparazione o manutenzione, o ai conducenti dei veicoli nuovi o trasformati non ancora immessi in circolazione;
 
  1. veicoli per i quali è necessaria una patente di categoria D o D1 e che sono guidati senza passeggeri dal personale di manutenzione verso o da un centro di manutenzione ubicato in prossimità della più vicina sede di manutenzione utilizzata dall'operatore del trasporto, a condizione che la guida del veicolo non costituisca l'attività principale del conducente;
  1. veicoli utilizzati in servizio di emergenza o destinati a missioni di salvataggio;
  1. veicoli utilizzati per stati di emergenza o destinati a missioni di salvataggio, compresi i veicoli impiegati per il trasporto di aiuti umanitari a fini non commerciali;
  1. veicoli utilizzati per le lezioni di guida ai fini del conseguimento della patente di guida o dei certificati di abilitazione professionale;
  1. veicoli utilizzati per le lezioni e gli esami di guida da candidati al conseguimento della patente di guida o di un'abilitazione professionale alla guida, ovvero da soggetti che frequentano una formazione alla guida supplementare nell'ambito dell'apprendimento sul lavoro, a condizione che siano accompagnate da un istruttore di guida o da un'altra persona titolare della qualificazione professionale di cui all'articolo 14;
  1. veicoli utilizzati per il trasporto di passeggeri o di merci a fini privati e non commerciali;
  1. veicoli utilizzati per il trasporto di passeggeri o di merci a fini non commerciali;
  1. veicoli che trasportano materiale o attrezzature, utilizzati dal conducente nell'esercizio della propria attività, a condizione che la guida del veicolo non costituisca l'attività principale del conducente.

h.  veicoli che trasportano materialeattrezzature o   macchinari utilizzati dal conducente nell'esercizio della propria attività, a condizione che la guida dei veicoli non costituisca l'attività principale del conducente.

 

La qualificazione non è richiesta quando ricorrano le seguenti circostanze:

a) i conducenti di veicoli operano in zone rurali per approvvigionare l'impresa stessa del conducente;

b) i conducenti non offrono servizi di trasporto;

c) il trasporto è occasionale e non incidente sulla sicurezza stradale.

 

Ai fini della lettera c) si intende:

a) trasporto occasionale: il viaggio di un veicolo, per la cui guida è richiesta la patente di guida delle categorie C1, C1E, C, CE, D1, D1E, D, DE, svolto da conducenti che non hanno la qualifica di conducenti professionali e purché la specifica attività di autotrasporto non costituisca la fonte principale di reddito;

b) non incidente sulla sicurezza stradale: il trasporto non eccezionale svolto in conformità alle pertinenti normative sulla circolazione stradale.

Per quanto riguarda le attuali esenzioni (riportate ai punti f) e g) di cui alla tabella precedente  riferite ai conducenti di veicoli adibiti ad uso proprio, una Circolare del MIT ha in passato specificato che esse non si applicano però nel caso in cui il conducente del veicolo risulti assunto alle dipendenze di un’impresa con la qualifica di autista poiché, non vi è dubbio, che la guida del veicolo è effettuata in questi casi con carattere professionale.

Come si consegue la CQC

Si consegue a seguito della frequenza ad un corso di formazione inziale e superamento del relativo esame.

Validità

La CQC ha validità di 5 anni.

Il rinnovo di validità è subordinato alla frequenza di un apposito corso di formazione periodica.

Decurtazione punti

La disciplina della patente a punti (art. 126 bis del Codice della Strada) si applica anche alla CQC. Alla CQC vengono quindi  attribuiti in totale 20 punti. Quando una infrazione stradale, per la quale è prevista sottrazione di punti, viene commessa durante la guida dei veicoli per la quale  è richiesto il possesso della CQC la decurtazione avviene solo a carico della dotazione di punti di tale documento e non anche sulla patente di guida.

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