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Bollettino degli Appalti n.37

In allegato nell'area riservata Sezione Documenti è stato pubblicato il Bollettino degli Appalti della Regione Sicilia n.37 dell'11 settembre 2017

Legge concorrenza: le norme per il mercato privato

E’ stata pubblicata sulla GU del 14 agosto 2017, n. 189 la Legge del 4 agosto 2017, n. 124 recante “Legge annuale per il mercato e la concorrenza”.

 
Di seguito alcune novità per il settore privato.
 
Il conto corrente “vincolato” dei notai (articolo 1 commi 142-143)
 
La legge sulla concorrenza interviene sulle regole per la tenuta, da parte dei notai, di un conto corrente vincolato per il deposito di alcune determinate somme. Il meccanismo del deposito vincolato era stato introdotto per la prima volta dalla Legge di Stabilità per il 2014 (Legge n. 147/2013) e di fatto mai entrato a regime per la mancata emanazione del regolamento attuativo. A suo tempo peraltro l’Ance aveva manifestato perplessità e preoccupazioni nei confronti della norma che mirava ad imporre, per le compravendite immobiliari, l’obbligo di depositare temporaneamente presso il notaio la somma pattuita.
 
Tale previsione è stata confermata anche dalla legge di modifica; tuttavia la scelta sul se depositare, fino alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, la somma pattuita presso il conto vincolato appositamente creato oppure versarla direttamente a favore del venditore è stata rimessa alla volontarietà della parti contraenti e questo sembra maggiormente rispondere all’esigenza di introdurre norme a garanzia della trasparenza delle contrattazioni immobiliari preservando al contempo la libera volontà della parti (di fatto della sola parte acquirente l’unica che potrebbe vantare un reale interesse a far valere tale facoltà). Si ricorda che la disciplina sul deposito del prezzo è stata pensata con la finalità evidente di tutelare l’acquirente contro l’eventualità che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, sia trascritto un altro atto dispositivo dell’immobile oppure sia trascritta un’altra formalità pregiudizievole (es. ipoteca, pignoramento).
 
Nel dettaglio ecco cosa prevedono i commi da 63 a 67 dell’art. 1 della L. 147/2013 come modificata e integrata dalla Legge 124/2017: 
  • Obbligo, per il notaio, o altro pubblico ufficiale, di deposito su un conto corrente dedicato delle seguenti somme:
-   i tributi per i quali il notaio (o pubblico ufficiale) sia sostituto o responsabile d’imposta (es. imposte di registro, ipotecarie e catastali);
-   le spese anticipate per atti a repertorio ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare (trascrizione, iscrizione, annotazione) commerciale (es. iscrizione nel registro delle imprese);
-   ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori (di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64);
 
Finalità della normativa è di tutelare le parti in relazione ad eventi che possono creare confusione di tali somme con altre di proprietà del notaio. Le somme depositate nel conto corrente costituiscono, infatti, patrimonio separato. La previsione è relativa ad ipotesi di versamento di somme che, comunque, a prescindere dalla novella legislativa, andrebbero depositate presso il notaio. La novità consiste nell’obbligo, gravante sul notaio, di predisporre un apposito conto corrente.
  • Obbligo, per il notaio o altro pubblico ufficiale di deposito su un conto corrente dedicato, se richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico conferito:
-   dell’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate (es. spese condominiali) o di altri oneri (es. mutuo garantito da ipoteca sull’immobile venduto) dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
 
Si tratta, in sostanza, di somme che, di norma, non sono versate su un conto corrente presso il notaio ma transitano direttamente da parte acquirente a parte venditrice. La novità consiste nell’aver previsto la facoltà per le parti di chiedere espressamente che, a scopo cautelativo, tali importi siano provvisoriamente vincolati nell’apposito conto corrente notarile. La previsione della “segregazione” del conto corrente si applica, naturalmente, anche a questa fattispecie pur non rappresentandone la finalità principale ma determinando, in ogni caso, la possibilità di evitare pregiudizi alle parti.
 
Anche se la norma fa riferimento genericamente a somme dovute in occasione di atti di trasferimento della proprietà il caso più frequente deve intendersi riferito sicuramente alle compravendite immobiliari (escluso però il contratto preliminare di compravendita).
Una volta eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto, lo svincolo delle somme accantonate avverrà solo dopo che il notaio abbia verificato l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle preesistenti. Se la verifica dà positivo il notaio deve provvedere senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.
 
La legge non dispone nulla per l’ipotesi in cui la verifica da parte del notaio abbia esito negativo.
 
Aggiornamento catastale per gli interventi di attività edilizia libera (articolo 1 commi 172 e 173)
 
A partire dal 29 agosto 2017 (entrata in vigore della Legge 124/2017) chi esegue interventi di attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del Dpr 380/2001 (ossia senza la presentazione di alcun titolo/comunicazione) è tenuto, nei casi in cui la legge lo preveda, a presentare direttamente, se necessario, i relativi atti di aggiornamento catastale.
 
L’articolo 1, comma 172, della Legge 124/2017 ha, infatti, sostituito il comma 5 dell’articolo 6 del Dpr 380/2001 prevedendo che spetti direttamente all’interessato presentare nei casi previsti dalle vigenti disposizioni gli eventuali atti di aggiornamento catastale.
 
Si ricorda che l’articolo 6 del Dpr 380/2001 è stato oggetto di modifica da parte del D.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 (cd. Scia 2) che, in particolare, ha abrogato il comma 5 che prevedeva che spettasse all’amministrazione comunale (e non al privato) procedere al “tempestivo” inoltro della Comunicazione di inizio lavori (CIL) o della Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), integrata dalla comunicazione di fine lavori, all’Agenzia delle entrate nel caso in cui, a seguito delle opere, vi fosse la necessità di provvedere all’aggiornamento catastale.
 
Questa norma era stata introdotta dal Dl 133/2014 convertito in Legge 164/2014, ma da subito aveva creato dei problemi applicativi in quanto la documentazione necessaria per l’accatastamento/variazione catastale deve seguire determinati schemi che non corrispondono in genere con quelli utilizzati per i progetti edilizi. La Legge 124/2017 (modificando il comma 5 dell’articolo 6 “una norma abrogata”) ha, quindi, reintrodotto l’obbligo a carico dei soggetti interessati di presentare i relativi atti di aggiornamento catastale con riferimento agli interventi di edilizia completamente libera (come modificati dal D.lgs. 222/2016).
 
Si ricorda che il D.lgs. 222/2016 ha:
-    eliminato la CIL e ricondotto i relativi interventi tra quelli completamente liberi (ora previsti dall’articolo 6 del DPR 380/2001);
-    introdotto un nuovo articolo (art. 6bis del Dpr 380/2001) relativo alle opere che sono invece soggette a CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).
 
In riferimento agli interventi soggetti a CILA rimane fermo quanto già previsto dalle modifiche apportate dal D.lgs. 222/2016 ossia che spetta all’amministrazione comunale di procedere all’inoltro tempestivo all’Agenzia delle entrate solo nel caso in cui la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale.
 
La legge 124/2017 ha, inoltre, previsto una disposizione transitoria (comma 173) finalizzata a disciplinare l’aggiornamento dei dati catastali per gli interventi edilizi “già attivati” alla data di entrata in vigore del presente provvedimento prevedendo che il mancato adempimento entro 6 mesi dalla medesima data comporta l’applicazione delle sanzioni previste per le violazioni in materia di accatastamento.
 
In particolare, la norma fa riferimento agli interventi edilizi richiamati all’articolo 6, comma 5, del Dpr 380/2001 nel testo vigente prima dell’entrata in vigore del provvedimento in esame e cioè quello che faceva riferimento all’aggiornamento catastale d’ufficio ove necessario.
 
Sul punto si evidenzia che in considerazione del fatto che la norma richiamata non è più in vigore dall’11 dicembre 2016 (entrata in vigore del D.lgs. 222/2016) bisognerà far riferimento agli interventi richiamati dal comma 5 dell'articolo 6 prima che questo venisse abrogato dal citato decreto.
 
In breve
Attività completamente libera (Articolo 6 Dpr 380/2001
Se la legge prevede l’aggiornamento catastale spetta all’interessato presentare direttamente entro 30 giorni dal momento in cui le mutazioni nello stato dei beni delle unità immobiliari si sono verificate, ai sensi dell'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4.
Interventi soggetti a CILA (Articolo 6bis del Dpr 380/2001)
L’aggiornamento catastale può essere eseguito d’ufficio dall’amministrazione comunale solo se la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale.

2 allegati

Deposito prezzo notaio_testo a fronte
Legge 124-2017 art. 1 commi 172-173

Contratto di prestazione occasionale: i chiarimenti dell’INL sul calcolo delle sanzioni

Con nota 7427 del 21 agosto 2017, l’Ispettorato Nazionale del Lavoro ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle modalità di quantificazione delle sanzioni pecuniarie legate alla gestione del contratto di prestazione occasionale di cui all’art. 54 bis del DL n. 50/2017 convertito con modificazioni dalla L. n. 96/2017.

Si tratta delle sanzioni pecuniarie amministrative fissate dal comma 20 dell’art. 54 bis e consistenti “nel pagamento di una somma da euro 500 a euro 2.500 per ogni prestazione lavorativa giornaliera per cui risulta accertata la violazione”, in particolare:
  • degli obblighi di comunicazione preventiva fissati dal comma 17 dell’art. 54 bis che impone all’utilizzatore del contratto di prestazione occasionale di fornire le informazioni richieste – dati anagrafici e identificativi del prestatore, luogo di svolgimento della prestazione, data e ora di inizio e fine della stessa e compenso pattuito – almeno un’ora prima dell’inizio della prestazione attraverso la piattaforma informatica INPS;
  • dei divieti di utilizzo del contratto di prestazione occasionale fissati dal comma 14 dell’art. 54 bis tra cui rientra, si ricorda, quello in capo alle imprese dell’edilizia e settori affini, alle imprese esercenti attività di escavazione o lavorazione di materiale lapideo, alle imprese del settore delle miniere, cave e torbiere.
La nota precisa, a tal riguardo, che il parametro di quantificazione dell’importo della sanzione è il numero delle giornate in cui si è fatto ricorso al contratto di prestazione occasionale indipendentemente dal numero dei lavoratori impiegati nella singola giornata
 
 

Ecobonus condomini – Le nuove regole della cessione del credito

L’Agenzia delle Entrate ha emanato le nuove modalità operative per la cessione del credito d’imposta per gli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni condominiali, che valgono sia per i soggetti “incapienti”, che per i contribuenti che accedono al cd. “Ecobonus” per interventi condominiali “incisivi”.

 
In particolare, il Provvedimento dell’AdE n. 165110 del 28 agosto 2017 tiene conto anche delle novità introdotte dal DL 50/2017 (“Manovra Correttiva”) convertito, con modificazioni, nella legge 96/2017, in materia di cessione del credito da parte di soggetti “incapienti” e sostituisce, pertanto, i precedenti chiarimenti di prassi contenuti nel Provvedimento dell’AdE dell’8 giugno 2017[1].  
 
Al fine di meglio comprendere le modalità operative dettate dall’Agenzia delle Entrate per la cessione del credito d’imposta da “Ecobonus”, appare utile riepilogare, sinteticamente, il quadro normativo sia dei soggetti cd. “incapienti”, che dei condomini che effettuano lavori “incisivi”.
 
Soggetti “incapienti” e cessione del credito 
 
Come noto, la legge di Stabilità 2016 ha previsto, a favore delle persone fisiche appartenenti alle cd. “fasce deboli”[2], la possibilità di cedere il credito d’imposta quale regime alternativo di fruizione della detrazione IRPEF/IRES perinterventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni condominiali degli edifici.
 
Tale disciplina è stata, da ultimo, modificata dal DL 50/2017 che, tra l’altro, ha esteso l’ambito temporale di tale meccanismo, prevedendo per i soggetti incapienti la possibilità di cedere il credito d’imposta, relativo agli interventi di riqualificazione energetica su parti condominiali effettuati dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
 
Si ricorda che, sempre per i soggetti incapienti la cessione del credito riguarda:
 
-       interventi condominiali ordinari” (per i quali è applicabile la detrazione base del 65%) secondo le regole a regime;
 
-       interventi condominiali incisivi”, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio (con detrazione pari al 70%), o migliorino la prestazione energetica invernale ed estiva e conseguano almeno la qualità media di cui al D.M. 26 giugno 2015 (con detrazione pari al 75%).
 
Inoltre, per tale categoria di soggetti, la cessione del credito (alternativa alla detrazione) può essere effettuata nei confronti delle imprese esecutrici o di altri soggetti privati (ivi compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari), con la facoltà del cessionario di successiva ed ulteriore cessione del credito.
 
“Ecobonus” condomini e cessione del credito
 
Per i lavori di riqualificazione energetica aventi riguardanti parti comuni condominiali è stata prevista la possibilità per tutti i soggetti (diversi dagli incapienti) di cedere (su opzione) la detrazione del credito d’imposta derivante unicamente da interventi “incisivi”, eseguiti dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, ovvero che riguardano:
 
·       l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso (con detrazione pari al 70% delle spese sostenute);
 
·       lavori volti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e conseguano almeno la qualità media di cui al D.M. 26 giugno 2015 (con detrazione pari al 75%).
 
In entrambe le ipotesi, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio e deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo. La stessa regola vale anche per le medesime spese sostenute dai soggetti cd. ”incapienti”.
 
In merito, si ricorda che, a differenza di quanto previsto per i soggetti cd. “incapienti”, la cessione del credito può essere effettuata solo nei confronti delle imprese esecutrici o dei “soggetti privati”, escludendo, pertanto, la possibilità di cedere il credito alle banche ed intermediari finanziari.
 
Resta ferma, invece, la facoltà di successiva cessione da parte dei cessionari.
 
 La disciplina “comune” - Le modalità operative dettate dall’AdE
 
Tenuto conto delle differenze normative sopra esposte, l’Agenzia delle Entrate, nel Provvedimento n. 165110 del 28 agosto 2017, detta una disciplina “comune” in merito agli adempimenti necessari per la regolare cessione del credito d’imposta da “Ecobonus”, che vale sia per i soggetti “incapienti”, che per i capienti”[3].
 
Il Provvedimento analizza i diversi aspetti della cessione del credito d’imposta, in particolare viene chiarito che:
 
-       il credito d’imposta cedibile è determinato sulla base dell’intera spesa approvata dalla delibera assembleareper l’esecuzione dei lavori ovvero, anche successivamente, sulla base dell’intera spesa sostenuta dal condòmino nel singolo periodo d’imposta e pagata dal condominio ai fornitori;
 
-       il cessionario (ovvero colui che accetta la cessione del credito da parte del condòmino) può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile.
 
In merito, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo dell’anno successivoa quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta[4];
 
-       condòmini, se i dati non sono indicati nella delibera assembleare che approva gli interventi, devono comunicare all’amministratore di condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito indicando, oltre ai propri dati, anche la denominazione e il codice fiscale del cessionario e la accettazione della cessione;
 
-       l’amministratore di condominio, a sua volta, comunica all’Agenzia delle entrate negli stessi termini disciplinati dal decreto ministeriale 1° dicembre 2016, l’accettazione del cessionario, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo e l’ammontare del credito d’imposta ceduto sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente.
 
In merito, il Provvedimento chiarisce che la mancata comunicazione all’Agenzia delle Entrate da parte dell’amministratore, rende inefficace la cessione del credito;
 
-      il credito d’imposta attribuito al cessionario, che non sia oggetto di successiva cessione, è ripartito in dieci quote annuali di pari importo, utilizzabili in compensazione, presentando il modello F24 esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate, pena il rifiuto dell’operazione[5];
 
-      a seguito dei controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria:
 
-       la mancanza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla  detrazione in capo al condòmino (effettivo sostenimento delle spese), comporta il recupero del relativo importo nei suoi confronti,
l’indebita fruizione, anche parziale, del credito da parte del cessionario comporta il recupero del relativo importo nei suoi confronti.
 

[1] Cfr., da ultimo, ANCE “Sismabonus e Ecobonus – Guida operativa alla cessione del credito” - ID N. 29507 del 1° agosto 2017; “Manovra correttiva-Pubblicata la conversione in legge del DL 50/2017”- ID n. 29123 del 27 giugno 2017; “Sismabonus e Ecobonus – Provvedimenti AdE sulla cessione del credito d’imposta”- ID n. 28911 del 9 giugno 2017; “Novità fiscali 2017 – I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella C.M. 8/E/2017” - ID n.28177 del 10 aprile 2017, “Istruzioni ai bonus fiscali per il 2016 – I chiarimenti dell’AdE nella C.M. 7/E/2017” – ID n. 28115 del 5 aprile 2017.
[2] Sul punto, si ricorda che rientrano nelle cd. “fasce deboli”, i contribuenti di cui all’art. 11, co.2, e 13, co. 1, lett. a) - co. 5, lett. a), del D.P.R. 917/1986 – TUIR, ovvero:
-       pensionati con redditi inferiori o uguali a 7.500 euro annui;
-       lavoratori dipendenti con un reddito complessivo inferiore o uguale ad 8.000 euro;
-       soggetti che percepiscono redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, inferiori o uguali a 4.800 euro.
Tali condizioni, precisa il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, devono sussistere nel periodo d’imposta precedente a quello in cui le spese sono sostenute.
 
[3] A tal riguardo, si ricorda che il presente Provvedimento sostituisce i chiarimenti precedentemente forniti dall’Agenzia delle Entrate e contenuti nel Provvedimento 8 giugno 2017.
[4] Il credito d’imposta ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.
[5] In merito, viene chiarito che il successivo cessionario, che non cede ulteriormente il credito, lo utilizza in compensazione sulla base delle rate residue. La quota di credito non utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso

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