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Bonus Edilizia: sempre valide le definizioni del “TU edilizia” per la sostituzione degli infissi

Rimangono detraibili ai fini del “Bonus edilizia” gli interventi di sostituzione, riparazione o rinnovamento degli infissi esterni, anche se riconducibili ai fini edilizi ad interventi “in edilizia libera”, senza obbligo di rilascio di titolo abilitativo.
 
Così in estrema sintesi quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.383 del 16 settembre 2019, circa la possibilità di fruire della detrazione Irpef per il recupero edilizio delle abitazioni (cd Bonus edilizia - detrazione del 36%, elevata al 50% sino al prossimo 31 dicembre 2019[1]), nell’ipotesi di realizzazione di lavori di sostituzione, riparazione o rinnovamento degli infissi esterni nonché il rifacimento, riparazione e tinteggiatura esterna con opere correlate (impalcatura).
 
Il contribuente, in particolare, chiede chiarimenti in ordine alla spettanza del beneficio nella citata fattispecie, in considerazione delle disposizioni del D.Lgs. 222/2016, e di quelle del DM attuativo 2 marzo 2018, che, nello specifico, riconducono l’intervento effettuato nella categoria di interventi soggetti ad attività completamente libera.
 
Tale definizione, infatti, induce erroneamente lo stesso contribuente istante a rubricare, sotto il profilo urbanistico, i lavori come “manutenzione ordinaria”, che, ai fini della detraibilità agevolata, sono ammessi al beneficio solo in caso di effettuazione su parti comuni condominiali.
 
In merito, l’Amministrazione finanziaria, tornando nuovamente sul tema dell’ambito applicativo del D.Lgs. 222/2016[2], ribadisce che, per individuare gli interventi di recupero effettuati su singole abitazioni ed agevolati con il Bonus edilizia, occorre rifarsi sempre ed unicamente alle definizioni contenute nell’art.3 del Testo Unico dell’edilizia – DPR 380/2001, al quale espressamente rinvia l’art.16-bis del DPR 917/1986.
 
A tali fini, quindi, non assumono, rilevanza le disposizioni del D.Lgs. 222/2016, né quelle del DM attuativo 2 marzo 2018 che, con l’approvazione del “Glossario unico”, operano una ricognizione degli interventi edilizi, distinguendoli in funzione del titolo abilitativo richiesto e non incidono né modificano la definizione urbanistica dei lavori di recupero.
 
A parere dell’Agenzia, infatti, considerato che le modifiche apportate dal D.Lgs. 222/2016 e dal DM 2 marzo 2018 “non hanno riguardato anche le definizioni degli interventi edilizi contenute nell’art. 3 del medesimo Testo unico dell’edilizia … deve ritenersi che le stesse non esplichino effetti ai fini delle detrazioni”.
 
Nel ribadire poi che, con riferimento alle singole unità abitative, rientrano nell’ambito operativo dell’agevolazione gli interventi definibili quantomeno di manutenzione straordinaria[3], l’Agenzia precisa che la sostituzione dei serramenti esterni con altri di tipologia diversa può continuare ad essere agevolata, quale lavoro di manutenzione straordinaria definito dall’art.3, co.1, lett.b, del DPR 380/2001[4]anche se il citato DM 2 marzo 2018[5] ne qualifica la natura come opere di manutenzione ordinariarealizzabili in regime di “edilizia libera.
 
A completezza, inoltre, l’Amministrazione finanziaria, quanto agli interventi di rifacimento, riparazione e tinteggiatura esterna con opere correlate, fa presente che se tali interventi sono necessari per completare l’intervento edilizio nel suo insieme e sono, dunque, direttamente correlati alla sostituzione dei serramenti esterni, le relative spese sono ammesse alla detrazione e concorrono, al pari di quelle sostenute per la sostituzione degli infissi, alla verifica del limite massimo ammesso alla detrazione (50% delle spese sostenute e rimaste a carico del contribuente, entro il limite massimo di spesa di 96.000 euro).
 
Ciò sulla base del “principio di assorbimento”, secondo il quale gli interventi che autonomamente sarebbero considerati di “manutenzione ordinaria” sono “assorbiti” nella categoria superiore se necessari per completare l’intervento edilizio nel suo insieme[6].
 
Resta fermo, inoltre, che la possibilità di fruire del Bonus edilizia presuppone, oltre all’espletamento degli adempimenti prescritti, anche la regolarità dell’intervento eseguito sotto il profilo edilizio.
 
Pertanto, si ritiene possa applicarsi anche al caso di specie quanto recentemente affermato dalla stessa Agenzia[7], secondo la quale, qualora prevista, è sempre necessaria l’acquisizione del provvedimento abilitativo e solo nei casi in cui questo non sia prescritto dalla legislazione edilizia vigente, il contribuente, che ha sostenuto le spese agevolate, dovrà indicare la data di inizio lavori e la circostanza che gli stessi rientrino tra i lavori agevolabili, attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (resa ai sensi dell’art.47 del DPR 445/2000).
 
Va, infine, segnalato che l’Agenzia delle Entrate, in considerazione della necessità di una qualificazione tecnica degli interventi sotto il profilo edilizio ed urbanistico, ha formulato apposita richiesta di parere al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti per stabilire se le modifiche intervenute in materia edilizia abbiano effettivamente ridisegnato anche il confine tra gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di cui al citato art.3 del DPR 380/2001.
 
Laddove il MIT confermasse effettivamente l’incidenza delle suddette modifiche anche sulla definizione urbanistica degli interventi, queste potrebbero esplicare effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali.
 
[1] Cfr. Art. 16-bis del DPR 917/1986 e art. 1, co.67, legge 145/2018 (legge di Bilancio 2019), nonché Ance "Legge di Bilancio 2019 – Focus fiscale" - ID n. 34748 del 10 gennaio 2019.
[2] In particolare, con la Risposta n. 287 del 19 luglio 2019, l'Agenzia delle Entrate affronta lo stesso tema con riferimento alla realizzazione di lavori di miglioramento dei servizi igienico sanitari, per i quali il Comune non richiede alcun titolo abilitativo, rientrando anch'essi tra gli interventi eseguibili in regime di "edilizia libera", ossia senza necessità del provvedimento autorizzativo. In merito, cfr. Ance "Bonus Edilizia: per gli interventi agevolati valgono le definizioni del "TU dell'edilizia" " - ID n. 36718 del 23 luglio 2019.
[3] Difatti, gli interventi di manutenzione ordinaria (di cui all'art.3, co.1, lett.a, del DPR 380/2001) sono agevolati solo se eseguiti su parti comuni condominiali.
[4] Diversamente, in base all'art.3, co.1, lett.a, del DPR 380/2001, rientrano nella categoria della "manutenzione ordinaria" «la sostituzione di infissi esterni e serramenti, o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso».
[5] Cfr, in particolare, l'Allegato 1 che fornisce il "Glossario dell'edilizia libera", in base al quale gli interventi relativi alla riparazione, sostituzione, rinnovamento del serramento ed infisso interno ed esterno sono qualificati come lavori di manutenzione ordinaria, realizzabili in regime di "edilizia libera".
[6]Cfr. CM 13/E/2019.
[7] Cfr. CM 57/E/1998, CM 13/E/2019, e, da ultimo, la citata Risposta 287 del 19 luglio 2019.

Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza – Nomina degli organi di controllo nelle s.r.l.

Dal 16 marzo scorso è in vigore l'obbligo di nomina dell'organo di controllo (o del revisore), ai fini della segnalazione relativa alle procedure d'allerta, come stabilito dal codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs. 14/2019), che si applica anche alle s.r.l. operanti nel settore delle costruzioni.
Entro il 16 dicembre 2019 occorre adeguare lo statuto e l'atto costitutivo con l'indicazione relativa alla nomina dell'organo di controllo.

Come noto, come anche auspicato dall'ANCE, il "Decreto Sblocca cantieri" (DL 32/2019, convertito, con modificazioni, nella legge 55/2019), ha rivisto le condizioni per la nomina obbligatoria degli organi di controllo nelle s.r.l., di cui all'art.2477 del codice civile, rispetto a quanto stabilito in origine nel Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza[1].
In sostanza, in base alle modifiche apportate dal "Decreto Sblocca cantieri", ai fini della segnalazione relativa alle cd. procedure d'allerta[2], la nomina dell'organo di controllo diventa obbligatoria nell'ipotesi in cui la società abbia superato, per due esercizi consecutivi (si tratta, ad oggi, delle annualità 2017 e 2018), almeno uno dei seguenti limiti:
1) totale dell'attivo dello stato patrimoniale: 4 milioni di euro;
2) ricavi delle vendite e delle prestazioni: 4 milioni di euro;
3) dipendenti occupati in media durante l'esercizio: 20 unità.
L'obbligo di nomina dell'organo di controllo cessa quando, per tre esercizi consecutivi, non è stato superato nessuno dei predetti limiti.
Resta fermo che le predette società a responsabilità limitata devono adeguare lo statuto e l'atto costitutivo, inserendovi l'indicazione circa la nomina dell'organo di controllo, entro nove mesi dall'entrata in vigore del codice della crisi d'impresa (ossia entro il 16 dicembre 2019).
Si richiama l'attenzione sull'importanza, anche per le s.r.l. operanti nel settore delle costruzioni, di individuare tali figure professionali richieste dalla normativa (sindaci o revisori), non solo ai fini di una tempestiva gestione della possibile crisi d'impresa, ma anche per evitare di incorrere nella responsabilità solidale con gli amministratori della società in caso di mancata segnalazione (in base a quanto previsto dall'art.14, co.3, del medesimo codice).
Infatti, quest'ultima disposizione stabilisce che la notifica agli amministratori relativa al rischio di crisi d'impresa costituisce, per il sindaco, una causa di esonero dalla responsabilità solidale per le eventuali azioni (o omissioni) dannose successive compiute dagli amministratori.
Tale indicazione, nel codice della crisi, assume rilevanza tenuto conto che, dal punto di vista generale, gli amministratori ed i sindaci sono solidalmente responsabili nei confronti della società e dei soci (cfr. art. 2407, co.2, del codice civile).
In particolare, si ricorda che, per le società di persone, gli amministratori sono responsabili in modo personale (con il proprio patrimonio - cfr. ad esempio, artt.2267 e 2304).
Ciò non vale per le società di capitali (tra cui le s.r.l.), con riferimento alle quali gli amministratori non rispondono con il proprio patrimonio ma solamente con il capitale sociale (cfr. art.2462 del codice civile). A tale regola fa eccezione il verificarsi di una delle cause di scioglimento della società[3], in presenza delle quali gli amministratori sono personalmente responsabili in caso di mancata conservazione dell'integrità e del valore del patrimonio sociale (art.2486, co.2, del codice civile)[4].

Peraltro, proprio con riferimento agli obblighi di conservazione del patrimonio sociale, con alcune modifiche al codice civile (artt.2476 e 2486), il codice della crisi d'impresa accentua la responsabilità degli amministratori.
In particolare, l'art.2476, co.4, del codice civile prevede espressamente che essi rispondano verso i creditori quando il patrimonio sociale risulti insufficiente al soddisfacimento dei loro crediti[5].
Viene, inoltre, introdotto un criterio di liquidazione dei danni conseguenti all'inosservanza dell'obbligo di gestire la società, dopo il verificarsi di una causa di scioglimento, al solo fine di preservare integrità e valore del patrimonio (specie nell'ipotesi in cui manchino le scritture contabili o le stesse sono state tenute in modo irregolare – cfr. art.2486, co.3, del codice civile).

le discipline a confronto

ANTE «CODICE CRISI»

POST «CODICE CRISI»

DL 32/2019

superamento di due dei seguenti limiti per due esercizi consecutivi

superamento di almeno uno dei seguenti limiti per due esercizi consecutivi

superamento di almeno uno dei seguenti limiti per due esercizi consecutivi

ATTIVO STATO PATRIMONIALE

4.400.000 euro

2.000.000 euro

4.000.000 euro

RICAVI

8.800.000 euro

2.000.000 euro

4.000.000 euro

DIPENDENTI OCCUPATI IN MEDIA DURANTE L'ESERCIZIO

50

10

20

 [1] Quest'ultimo Provvedimento stabiliva, con efficacia del 16 marzo scorso, l'obbligo di nomina dell'organo di controllo (o del revisore) per le s.r.l. che avessero superato, per due esercizi consecutivi, almeno uno dei seguenti limiti:
1) totale dell'attivo dello stato patrimoniale: 2 milioni di euro;
2) ricavi delle vendite e delle prestazioni: 2 milioni di euro;
3) dipendenti occupati in media durante l'esercizio: 10 unità.
Cfr. ANCE "Codice della crisi d'impresa – Nomina degli organi di controllo - Nuovi requisiti" - ID n. 36279 del 10 giugno 2019 e "DL 32/2019 – Decreto sblocca cantieri: Novità su irregolarità fiscali e organi di controllo nelle s.r.l." - ID n.36354 del 18 giugno 2019.

[2] Si tratta di una serie di regole volte a far emergere la situazione di difficoltà finanziaria dell'impresa, al fine di trovare tempestivamente soluzioni concordate con i creditori, in una fase antecedente all'intervento del tribunale, con l'ausilio di un organismo ad hoc costituito (Organismo di composizione della crisi – OCRI – art.12 del D.Lgs.14/2019).
[3] Ad esempio, la liquidazione giudiziale, cfr. l'art.2484 del codice civile.
[4]Art. 2486 codice civile - Poteri degli amministratori
Al verificarsi di una causa di scioglimento e fino al momento della consegna di cui all'articolo 2487-bis, gli amministratori conservano il potere di gestire la società, ai soli fini della conservazione dell'integrità e del valore del patrimonio sociale.
Gli amministratori sono personalmente e solidalmente responsabili dei danni arrecati alla società, ai soci, ai creditori sociali ed ai terzi, per atti od omissioni compiuti in violazione del precedente comma.
Quando è accertata la responsabilità degli amministratori a norma del presente articolo, e salva la prova di un diverso ammontare, il danno risarcibile si presume pari alla differenza tra il patrimonio netto alla data in cui l'amministratore è cessato dalla carica o, in caso di apertura di una procedura concorsuale, alla data di apertura di tale procedura e il patrimonio netto determinato alla data in cui si è verificata una causa di scioglimento di cui all'articolo 2484, detratti i costi sostenuti e da sostenere, secondo un criterio di normalità, dopo il verificarsi della causa di scioglimento e fino al compimento della liquidazione. Se è stata aperta una procedura concorsuale e mancano le scritture contabili o se a causa dell'irregolarità delle stesse o per altre ragioni i netti patrimoniali non possono essere determinati, il danno è liquidato in misura pari alla differenza tra attivo e passivo accertati nella procedura.
[5] Art. 2476 codice civile - Responsabilità degli amministratori e controllo dei soci
Gli amministratori sono solidalmente responsabili verso la società dei danni derivanti dall'inosservanza dei doveri ad essi imposti dalla legge e dall'atto costitutivo per l'amministrazione della società. Tuttavia la responsabilità non si estende a quelli che dimostrino di essere esenti da colpa e, essendo a cognizione che l'atto si stava per compiere, abbiano fatto constare del proprio dissenso.
I soci che non partecipano all'amministrazione hanno diritto di avere dagli amministratori notizie sullo svolgimento degli affari sociali e di consultare, anche tramite professionisti di loro fiducia, i libri sociali ed i documenti relativi all'amministrazione.
L'azione di responsabilità contro gli amministratori è promossa da ciascun socio, il quale può altresì chiedere, in caso di gravi irregolarità nella gestione della società, che sia adottato provvedimento cautelare di revoca degli amministratori medesimi. In tal caso il giudice può subordinare il provvedimento alla prestazione di apposita cauzione.
In caso di accoglimento della domanda la società, salvo il suo diritto di regresso nei confronti degli amministratori, rimborsa agli attori le spese di giudizio e quelle da essi sostenute per l'accertamento dei fatti.
Salvo diversa disposizione dell'atto costitutivo, l'azione di responsabilità contro gli amministratori può essere oggetto di rinuncia o transazione da parte della società, purché vi consenta una maggioranza dei soci rappresentante almeno i due terzi del capitale sociale e purché non si oppongano tanti soci che rappresentano almeno il decimo del capitale sociale.
Gli amministratori rispondono verso i creditori sociali per l'inosservanza degli obblighi inerenti alla conservazione dell'integrità del patrimonio sociale. L'azione può essere proposta dai creditori quando il patrimonio sociale risulta insufficiente al soddisfacimento dei loro crediti. La rinunzia all'azione da parte della società non impedisce l'esercizio dell'azione da parte dei creditori sociali. La transazione può essere impugnata dai creditori sociali soltanto con l'azione revocatoria quando ne ricorrono gli estremi.
Le disposizioni dei precedenti commi non pregiudicano il diritto al risarcimento dei danni spettante al singolo socio o al terzo che sono stati direttamente danneggiati da atti dolosi o colposi degli amministratori.
Sono altresì solidalmente responsabili con gli amministratori, ai sensi dei precedenti commi, i soci che hanno intenzionalmente deciso o autorizzato il compimento di atti dannosi per la società, i soci o i terzi.
L'approvazione del bilancio da parte dei soci non implica liberazione degli amministratori e dei sindaci per le responsabilità incorse nella gestione sociale.

1 allegato

art. 2477 del codice civile

La cessione con permuta di un fabbricato da demolire non è cessione d'area.

La plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato da demolire e ricostruire tramite contratto di permuta non può essere riqualificata dall’Agenzia delle Entrate come cessione d’area edificabile e recuperata a tassazione separata. 

2 allegati

News del 17 settembre 2019_La cessione con permuta di un fabbricato da demolire 
Ordinanza n.22409 del 27 marzo 2019

Decadenza beneficio "prima casa",meno limiti in caso di separazione.

Se la vendita è parte di un accordo di separazione, il beneficio  per l’acquisto della prima casa non decade anche se la cessione dell’immobile avviene prima dei cinque anni. Lo chiarisce L’Agenzia delle Entrate in una risoluzione relativa ai vincoli di decadenza del bonus “prima casa” nel caso rientri in un accordo di separazione tra coniugi. 

2 allegati

News del 17 settembre 2019 _Decadenza beneficio prima casa,meno limiti in caso di separazione.
Agenzia delle Entrate Risoluzione n.80 09-09-19

 

Agevolazione “prima casa”: i recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Esclusa l’agevolazione sull’acquisto della prima casa per i fabbricati “collabenti” che non possono essere equiparati agli immobili in corso di costruzione. Via libera, invece, all’agevolazione per l’acquisto della pertinenza dell’unità immobiliare per la quale, in precedenza, si è fruito del bonus. 
 

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