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Superbonus e cessione dei crediti, le novità del Dl Aiuti bis nel dossier Ance

Responsabilità solidale del cessionario solo per dolo o colpa grave per l’acquisto di crediti da Superbonus o da bonus fiscali in edilizia ordinari, questi ultimi sorti dopo il 12 novembre 2021.

Invece, per i crediti da bonus fiscali ordinari, sorti prima del 12 novembre, la limitazione della responsabilità solidale del cessionario al dolo o colpa grave opera solo se il cedente/fornitore, diverso da un istituto bancario e similari, acquisisce “ora per allora” il visto di conformità e l’asseverazione circa la congruità dei costi.

Così si legge nell’art.33-ter del Decreto Legge 115/2022, convertito, con modificazioni, nella legge 142/2022, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n.221 del 21 settembre 2022.

Come fortemente richiesto dall’ANCE viene, quindi, risolto il problema della responsabilità solidale del cessionario privato “in buona fede” (senza dolo e colpa grave) che acquista i crediti fiscali derivanti dai bonus in edilizia.

In estrema sintesi, la nuova disposizione prevede che:

  • la responsabilità solidale del cessionario è limitata all’ipotesi di concorso in violazione con dolo o colpa grave (e non più al semplice concorso in violazione). Ovviamente il dolo o la colpa dovrebbero essere dimostrati dall’ente accertatore;
  • le modifiche normative hanno effetto per i crediti fiscali derivanti sia da Superbonus, la cui disciplina già prevedeva l’acquisizione del visto di conformità e dell’asseverazione della congruità dei costi, sia dai bonus edilizi ordinari;
  • per i bonus edilizi ordinari, la novità si applica, con modalità diverse, a seconda che i crediti siano sorti prima o dopo il 12 novembre.

In particolare, per i crediti sorti dal 12 novembre 2021, per i quali è stato introdotto l’obbligo di visto di conformità e asseverazione della congruità dei costi, la limitazione della responsabilità solidale del cessionario al solo dolo o colpa grave opera in via automatica.

Invece, per i crediti sorti prima del 12 novembre 2021, la responsabilità solidale senza dolo e colpa grave del cessionario viene esclusa solo se il cedente, diverso da una banca o da un intermediario finanziario, e che coincida con il fornitore, acquisisce dal beneficiario originario della detrazione, “ora per allora” il visto di conformità e la congruità dei costi.

Alla luce di tali modifiche normative, l’ANCE è intervenuta per chiedere un intervento urgente dell’Agenzia delle Entrate affinché siano forniti nuovi indirizzi operativi e superate le criticità sollevate dalla C.M. 23/E/2022, che ha individuato specifici indicatori per la valutazione della “diligenza”del cessionario nella verifica del credito d’imposta acquistato, la cui mancanza configurerebbe la fattispecie di “concorso in violazione”.

In accordo con l’ANCE, anche l’ABI ritiene comunque necessarie “indicazioni interpretative da parte dell’Agenzia delle Entrate, adeguando quelle contenute nella Circolare di giugno 2022, soprattutto per evitare di lasciare spazio a interpretazioni non univoche e quindi per evitare il permanere di elementi di incertezza” (Cfr. comunicato stampa e Circolare ABI del 22 settembre 2022 – vedi Estratto).

Alla luce delle novità normative intervenute negli ultimi mesi, l’ANCE ha predisposto un vademecum riepilogativo dell’attuale regime della cessione del credito derivante dai bonus fiscali in edilizia, corredato dalla ricostruzione della relativa disciplina (art.121 del D.L. 34/2020, convertito, con modificazioni, nella legge 77/2020 e smi).

Allegati


Estratto
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Vademecum
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Bonus barriere architettoniche: ammesse alla detrazione anche le imprese

La detrazione del 75% delle spese sostenute per la rimozione delle barriere architettoniche spetta anche alle imprese per gli interventi realizzati sui loro immobili, siano “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.

Questo è quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 444/2022 resa ad una società, proprietaria di alcuni immobili strumentali concessi in locazione, in procinto di effettuare, su di essi, dei lavori finalizzati la rimozione delle barriere architettoniche.

Si ricorda che la detrazione del 75% può essere fruita solo per le spese sostenute nel 2022, ed è riconosciuta per l’eliminazione delle barriere architettoniche, entro limiti di spesa differenziati a seconda della tipologia di immobile (50.000 euro per le unifamiliari; 40.000 euro x n. unità, per edifici fino a 8 unità; 30.000 euro x n. unità, per edifici oltre le 8 unità).

La richiesta della società deriva dal fatto che l’art. 119 -ter del DL 34/2020 cd. “Decreto Rilancio”, che disciplina l’incentivo, non individua espressamente i beneficiari del bonus facendo, invece, riferimento alla tipologia di interventi che devono essere finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche e riguardare edifici esistenti.

Sul punto, l’Agenzia precisa che proprio perché la norma non pone alcun vincolo di natura soggettiva od oggettiva al riconoscimento del beneficio, l’ambito applicativo dell’agevolazione va inteso in senso ampio. Pertanto ne può fruire anche la società proprietaria degli immobili oggetto di intervento anche se tali immobili sono locati. Resta fermo che beneficerà della detrazione il soggetto (proprietario o conduttore) che avrà sostenuto le relative spese.

Viene, quindi, confermato quanto già chiarito con la CM 23/2022 nella quale è stato specificato che tra i beneficiari dell’incentivo rientrano le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali).

Si ricorda, poi, che il bonus barriere del 75% si aggiunge alla detrazione già prevista del 50% per gli interventi per l’abbattimento e l’eliminazione delle barriere architettoniche di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR 917/ 1986 (TUIR) e al Superbonus di cui all’art.119, commi 2 e 4, del DL 34/2020 che, però, è ammesso alla detrazione potenziata al 110% solo se effettuato come intervento “trainato”.

L’incentivo di cui all’art. 119 -ter sopra citato spetta, inoltre, per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché in caso di sostituzione dell’impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito.

Immobili da costruire: definito il modello standard di Fideiussione

Dal 23 settembre 2022 le fideiussioni che saranno richieste a banche e assicurazioni dalle imprese di costruzioni al fine di ottemperare agli obblighi previsti dal D.Lgs. 122/2005 (che contiene la disciplina sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire) dovranno essere stipulate secondo le condizioni definite dal DM 6 giugno 2022 n. 125 (pubblicato sulla GU n. 197 del 24 agosto 2022).

Il modello di fideiussione appena approvato rappresenta una delle novità che erano state introdotte dal D.Lgs. n. 14/2019 tra cui l’obbligo della trascrizione del contratto preliminare e l’estensione della copertura fideiussoria anche all’ipotesi di mancata consegna della postuma decennale.

L’ANCE era stata chiamata a partecipare, insieme ad altre figure istituzionali (ABI, ANIA, Notariato, Assocond-Conafi, Confcooperative e Legacoop) al tavolo di lavoro coordinato dai ministeri della Giustizia, dello Sviluppo Economico e dell’Economia e Finanze finalizzato alla predisposizione dei decreti sui modelli standard della fideiussione e della polizza postuma decennale. In quella sede erano state formulate alcune osservazioni critiche sulle bozze dei modelli che, per quanto riguarda quello della fideiussione, risultano quasi interamente accolte. Sono state, infatti, eliminate dal testo inizialmente predisposto alcune rilevanti criticità che riguardavano, ad esempio, il periodo transitorio, in aperto contrasto con gli ordinari principi sull’applicabilità della legge e alcuni degli obblighi informativi posti a carico dell’acquirente tra cui si era ritenuto non condivisibile l’obbligo di segnalazione al Garante di eventuali ritardi nell’avanzamento dei lavori.

In linea generale il modello in sé non dovrebbe comportare impatti negativi in quanto esso contiene la trasposizione di quelle che sono già le indicazioni molto dettagliate del D.Lgs. 122/2005 che in questi aspetti non ha subito modifiche. Le questioni più controverse continuano a riguardare, infatti, aspetti che esulano, in questo caso, dai contenuti tecnici della polizza fideiussoria.

In allegato la nota di commento sul modello di fideiussione.

Allegati

TAIC_modello_standard_Fideiussione
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Decreto_6_giugno_2022_n_125
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Imu: nel nuovo modello di dichiarazione le indicazioni per richiedere l’esenzione per i beni merce delle imprese edili

Aggiornato il modello di dichiarazione IMU. Previste specifiche indicazioni ai fini dell’esenzione IMU per i “beni merce” delle imprese edili. Il modello è utilizzabile anche ai fini della presentazione della dichiarazione per il 2021, il cui termine è stato prorogato dal 30 giugno al 31 dicembre 2022.

Lo prevede, in sostituzione del precedente D.M. 30 ottobre 2012, il D.M. 29 luglio 2022 del Ministero dell’economia e finanze, disponibile sul sito internet del Dipartimento delle finanze – www.finanze.gov.it -, che approva il nuovo Modello di dichiarazione, corredato dalle relative Istruzioni e Specifiche tecniche.

Il nuovo modulo tiene conto delle modifiche apportate all’IMU dalla legge 160/2019 – legge di bilancio 2020, che ha previsto, altresì, a decorrere dal 2022 la completa esenzione dall’IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a che permanga tale destinazione e non siano locati (cd. “beni merce” delle imprese edili).

Restano comunque valide le dichiarazioni già presentate per il 2021, utilizzando il modulo precedente, a patto che i dati esposti non differiscano da quelli richiesti nel Modello aggiornato.

In particolare, come indicato nelle Istruzioni, la dichiarazione IMU deve essere presentata nelle seguenti ipotesi:

  • esistenza di circostanze che abbiano determinato riduzioni d’imposta (ad es. immobili di interesse storico/artistico, o inagibili/inabitabili e di fatto non utilizzati);
  • mancanza, da parte del Comune, delle informazioni necessarie per verificare il corretto versamento dell’imposta (ad es. immobile oggetto di locazione finanziaria, o area agricola divenuta edificabile).

A tale adempimento sono tenute anche le imprese operanti nel settore delle costruzioni, per quel che riguarda i “beni merce”, ovvero i fabbricati costruiti e destinati alla vendita, a condizione che non risultino locati (cfr. art.1, co.751 e 769, della legge di Bilancio 2020). Rientrano in tale definizione anche i fabbricati acquistati dall’impresa, ed oggetto di interventi di incisivo recupero.

Si ricorda che l’esclusione da IMU si applica solo a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano ultimati e che il fabbricato resti classificato in Bilancio tra le “Rimanenze” e, quindi, destinato alla vendita e non locato.

In particolare, per il magazzino delle imprese edili, nel Modello ai fini dell’individuazione 

dell’immobile, nella casella 1 – “Caratteristiche deve essere utilizzato il Codice n.7 – “Beni merce, e va barrata la casella n.14 – “Esenzioni.

Come indicato nelle Istruzioni, l’impresa deve attestare che si tratta di un “bene merce” anche nelle “Annotazioni” in calce al Modello.

In via ordinaria, la dichiarazione IMU deve essere presentata (in forma cartacea o in via telematica mediante i canali Fisconline/Entratel), entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta, e vale anche per gli anni successivi, in assenza di modifiche che comportino un diverso ammontare dell’IMU dovuta.

Ciò vale anche per i “beni merce” delle imprese edili, al fine di usufruire dell’esenzione dall’IMU per il 2022 (con dichiarazione IMU da presentare entro il 30 giugno 2023).

In particolare, ai fini dell’esenzione IMU relativamente al 2022, entro il prossimo 30 giugno 2023 la dichiarazione IMU deve essere presentata per gli immobili che risultavano:

  • costruiti, con fine lavori nel corso del 2022, e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (o assegnazione) e non locati;
  • acquistati dall’impresa e ristrutturati, con fine lavori nel corso del 2022, prima della loro vendita, e non locati.

Tuttavia, in relazione alla nuova disciplina dell’IMU, tale adempimento non è più richiesto a pena di decadenza dal beneficio, ma comporta unicamente l’applicazione delle sanzioni per la violazione di tale obbligo dichiarativo (cfr. la Risposta del MEF nel corso della Manifestazione Telefisco 2020).

In via transitoria, e solo per il periodo d’imposta 2021, il termine per la presentazione della dichiarazione IMU è stato prorogato dal 30 giugno al 31 dicembre 2022 (cfr. l’art. 35, co. 4, del DL 73/2022, convertito in legge 122/2022 – cd. D.L. “Semplificazioni”).

Per le imprese edili, la proroga vale anche per la dichiarazione IMU relativa ai “beni merce” ultimati nel 2021, che hanno usufruito della riduzione dell’imposta in misura pari allo 0,1%, in base a quanto previsto dalla legge di Bilancio 2020 (art.1, co.751).

Tra le ulteriori novità del nuovo Modello IMU viene specificato che è stato eliminato l’obbligo di dichiarazione per le abitazioni locate a canone concordato, tenuto conto che i Comuni sono ora in grado di conoscere tali informazioni mediante l’Anagrafe tributaria.

Nel Modello è stata, altresì, recepita la modifica relativa all’applicabilità dell’esenzione IMU per una sola abitazione principale, nell’ipotesi in cui i coniugi abbiano stabilito la residenza e dimora abituale in immobili diversi, posti nello stesso comune o in comuni diversi (cfr. l’art.1, co.741, lett.b). Nel Modello va indicato l’immobile per il quale si è scelta l’esenzione IMU, da indicare sia nella casella 1 – “Caratteristiche”, che nelle Annotazioni.

 

Contratto di appalto: nullo in caso di difformità totale dell’immobile

Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili è nullo solo nel caso in cui questi siano realizzati in totale difformità rispetto al titolo abilitativo. È quanto ha ribadito la Corte di Cassazione con l’ordinanza del 18 luglio 2022, n. 22516.

I giudici, infatti, hanno affermato che è necessario distinguere tra:

  • difformità totale, che si verifica quando l’edificio realizzato è diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche; in tal caso l’immobile è come se fosse stato realizzato senza titolo, con conseguente nullità del contratto per illiceità dell’oggetto e violazione di norme imperative; è stato precisato, in altra pronuncia, che “l’abuso edilizio che dà luogo a nullità non è la variazione essenziale, bensì la totale difformità dell’opera rispetto a quanto previsto dai relativi titoli edilizi e in sanatoria” (Tribunale Grosseto, 28/01/2019, n.62);
  • difformità parziale, che ricorre quando la modifica riguarda parti non essenziali del progetto; in tale caso la nullità non sussiste. Essa presuppone – secondo la Corte d’Appello, Cagliari, 20/4/2022 n. 189 – che un determinato intervento costruttivo, “pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera” .

Come evidenziato poi dalla Corte di Cassazione, sez. II, n.4527 dell’11/02/2022, la nullità colpisce anche il contratto che abbia ad oggetto la costruzione di un immobile totalmente privo di titolo edilizio (ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c.).

Del pari, stante l’indubbio carattere di norme imperative – in quanto poste a tutela di beni di carattere primario quali il paesaggio e l’ambiente – delle norme dettate dal D.Lgs 42/2004, un contratto d’appalto, nella parte in cui con esso venga pattuita l’effettuazione delle opere di riduzione della superficie di bosco in assenza della necessaria autorizzazione amministrativa, è affetto da nullità parziale per illiceità dell’oggetto (Tribunale Savona sez. I, 26/01/2021, n.60).

Diverso è, invece, il caso di titolo abilitativo rilasciato dopo la stipula del contratto e persino dopo l’inizio dei lavori. Per la giurisprudenza questa fattispecie non è causa di nullità del contratto, a condizione che il titolo sia stato ottenuto prima della ultimazione dei lavori (Cassazione civile sez. VI, 07/05/2019, n.11883, Tribunale Potenza sez. I, 05/11/2021, n.1232).

Come visto in tutti i casi richiamati si configura, quindi, una violazione di norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre effetti e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 c.c., con la conseguenza che l’appaltatore non può pretendere, il corrispettivo dovuto ovvero l’indennizzo per il recesso del committente. Naturalmente, il verificarsi di una simile situazione, non potrà che essere accertata attraverso un procedimento giudiziario dove verranno valutate eventuali corresponsabilità e valutate anche le richieste di risarcimento danni.

La giurisprudenza ha più volte chiarito come, al riguardo non rilevano, gli stati soggettivi delle parti, come la ignoranza del mancato rilascio del titolo edilizio, che non potrebbe ritenersi scusabile per la loro grave colpa, ben potendo i contraenti, con l’ordinaria diligenza, avere conoscenza della reale situazione, incombendo anche sul costruttore l’obbligo giuridico del rispetto della normativa urbanistica (Cassazione civile sez. II, 28/06/2019 n.17555).

A tal proposito preme ricordare che l’art. 29 D.P.R. 380/2001, ai fini della responsabilità amministrativa degli abusi edilizi, individua:

  • il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore, come responsabili della conformità delle opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di piano; questi sono tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione di opere abusivamente realizzate, salvo che non dimostrino di non essere responsabili dell’abuso;
  • il direttore dei lavori, che è responsabile, insieme a questi, della conformità dell’opera al permesso di costruire e alle modalità esecutive stabilite nello stesso;

Al riguardo, la giurisprudenza ha affermato che: “L’art. 29 t.u.e. (…) prevede un meccanismo di responsabilità concorrente del titolare del permesso di costruire, del committente e anche del costruttore e del direttore dei lavori, per quanto concerne la conformità delle opere a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo; sicché la presenza del direttore dei lavori non può certo valere ad elidere, in alcun modo, gli obblighi gravanti sulle altre figure qualificate previste dal citato art. 29 e, tra queste, l’amministratore della società costruttrice” (Cassazione penale sent. n. 43153/2017).

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