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Detrazione IRPEF 50% - Ristrutturazione con ampliamento – Risposta 150/E/2019

Nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia su un edificio, senza demolizione e con ampliamento di volumetria, la detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto delle singole unità immobiliari spetta unicamente per le spese relative alla parte già esistente del fabbricato.
 
Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.150/E/2019 con riferimento all’applicabilità del bonus fiscale riconosciuto per l’acquisto di abitazioni poste in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzioni o da cooperative edilizie, che provvedano alla vendita entro diciotto mesi dall’ultimazione dell’intervento (detrazione IRPEF del 50%, calcolata sul 25% del corrispettivo d’acquisto, nel limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 anni)[1].
 
In particolare, il caso di specie riguarda la ristrutturazione di un fabbricato senza demolizione e con ampliamento di volumetria effettuata da un’impresa di costruzioni[2].
 
Come noto, l’agevolazione viene riconosciuta in presenza di interventi di recupero integrale ed incisivo di edifici esistenti, quali il restauro e risanamento conservativo, nonché la ristrutturazione edilizia[3], mentre è esclusa nell’ipotesi di nuova costruzione[4].
 
Sotto il profilo urbanistico, l’Agenzia delle Entrate ribadisce che nella nozione di ristrutturazione edilizia rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione che mantengano la stessa volumetria dell’edificio preesistente.
 
Inoltre, la condizione relativa al mantenimento della stessa volumetria deve essere osservata anche in presenza di lavori di ristrutturazione senza demolizione.
 
Di conseguenza, in caso di ampliamento del fabbricato originario, l’intervento è qualificabile come nuova costruzione (cfr. anche la C.M. 7/E/2018).
 
Ciò premesso, ai fini dell’applicabilità della detrazione IRPEF del 50% sull’acquisto di abitazioni ristrutturate, nella Risposta 150/E/2019 viene specificato che:
 
-       nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, il beneficio è escluso, nel presupposto che l’intervento si considera nel suo complesso come nuova costruzione;
 
-       nell’ipotesi di ristrutturazione senza demolizione, e con ampliamento volumetrico, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente del fabbricato.
 
In ogni caso, l’Agenzia delle Entrate precisa che per comprendere, nello specifico, quali siano le spese riferite alla parte esistenteovvero a quella “nuova” del fabbricatol’impresa di costruzioni deve effettuare una distinta fatturazione ai futuri acquirenti, che identifichi le due tipologie di intervento.
 
In alternativa, la medesima impresa deve rilasciare, sotto la propria responsabilità, «un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento», utilizzando criteri oggettivi.
 
 
ipotesi di calcolo
 
importo complessivo lavori eseguiti 1.000.000 euro
importo lavori su parte esistente 700.000 euro (70% dell’importo complessivo)
importo lavori su ampliamento 300.000 euro (30% dell’importo complessivo)
corrispettivo di vendita singola abitazione 150.000 euro
importo agevolabile per l’acquirente 105.000 euro (70% del corrispettivo)
importo non agevolabile per l’acquirente  45.000 euro (30% del corrispettivo)
detrazione complessiva per l’acquirente 13.125 euro [50% (105.000x25%)]
detrazione annua per l’acquirente
1.312,50 euro (per 10 anni)

[1] Cfr. l'art.16-bis, co.3, del D.P.R. 917/1986 – TUIR e l'art.1, co.67, della legge 145/2018 (legge di Bilancio 2019), che ha prorogato l'applicabilità del beneficio nella misura potenziata del 50% fino al 31 dicembre 2019.
[2] Nella fattispecie, l'ampliamento risulta dall'utilizzo di vani "tecnici", che di fatto manterrebbe inalterata la volumetria, circostanza però non provata dall'istante ai fini della valutazione dell'intervento complessivo come ristrutturazione.
[3] Ai sensi dell'art.3, comma 1, lett.c-d, del D.P.R. 380/2001.
[4]Ai sensi dell'art.3, comma 1, lett.e, del citato D.P.R. 380/2001.

1 allegato

Risposta n.150/E/2019

IMU e TASI 2019 - Coefficienti per i fabbricati D

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 116 del 20 maggio 2019 è stato pubblicato il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 6 maggio 2019, con il quale, in attuazione dell'art. 5, comma 3, del D.Lgs. 504/1992, sono stati aggiornati i coefficienti da utilizzare ai fini della determinazione del valore degli immobili classificabili nel Gruppo catastale D, non iscritti in catasto ed interamente posseduti da imprese, per il calcolo dell'Imposta Municipale propria (IMU) e del tributo per i servizi indivisibili (TASI), dovuti per l’anno 2019.
Il valore dei coefficienti varia da 3,23 per l'anno 1982 e precedenti, a 1,02 per il 2019, come di seguito riportato.
 
2019
1,02
 
1998
1,60
2018
1,03
 
1997
1,64
2017
1,04
 
1996
1,69
2016
1,04
 
1995
1,74
2015
1,05
 
1994
1,79
2014
1,05
 
1993
1,83
2013
1,05
 
1992
1,85
2012
1,08
 
1991
1,88
2011
1,11
 
1990
1,97
2010
1,13
 
1989
2,06
2009
1,14
 
1988
2,15
2008
1,18
 
1987
2,33
2007
1,22
 
1986
2,51
2006
1,26
 
1985
2,69
2005
1,29
 
1984
2,87
2004
1,37
 
1983
3,05
2003
1,41
 
1982 e precedenti
3,23
2002
1,47
 
 
 
2001
1,50
 
 
 
2000
1,55
 
 
 
1999
1,57
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In sostanza, tali coefficienti si applicano all'ammontare dei costi risultanti dalle scritture contabili al 1° gennaiodell'anno di imposizione (o, se successiva, alla data di acquisizione), al lordo degli ammortamenti. I costi sono classificati per anno di formazione al fine di applicare i diversi coefficienti in relazione all'anno di sostenimento.
In merito, i nuovi coefficienti si applicano per determinare il valore degli immobili classificabili nel Gruppo catastale D, non iscritti in catasto ed interamente posseduti da imprese, per il relativo calcolo dell'IMU e della TASI[1] .
Inoltre, restano confermati i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate[2], la quale precisa che nei costi devono essere considerati:
-                    il costo originario di acquisto/costruzione compreso il costo del terreno;
-                    le rivalutazioni sia economiche che fiscali;
-                    gli interessi passivi capitalizzati;
-                    le spese incrementative.
 
[1] A tal riguardo, si ricorda che la base imponibile TASI è quella prevista per l'applicazione dell'IMU di cui all'art. 13 del D.L. 201/2011, convertito, con modificazioni, nella legge 214/2011.
[2] Cfr. R.M. 6/DF del 28 marzo 2013.

 

Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione

L’allegato al Decreto del Ministro dell’interno 16 maggio 1987, n. 246 è stato recentemente modificato dal decreto 25 gennaio 2019 “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246, concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione”.
 
Il Decreto del Ministro dell’interno 16 maggio 1987, n. 246 concerne le norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione, con altezza antincendi uguale o superiore a 12 m.
 
In particolare, l’articolo 1 del decreto 25 gennaio 2019 sostituisce i punti 9 “Deroghe” e 9-bis “Gestione della sicurezza antincendio” dell’allegato al Decreto del 1987 e chiarisce che le nuove disposizioni si applicano agli edifici di civile abitazione di nuova realizzazione ed a quelli esistenti alla data di entrata in vigore del decreto (6 maggio 2019).
 
L’articolo 2 definisce i requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici di civile abitazione soggetti al DPR 1 agosto 2011, n. 151[1], da valutare avendo come obiettivi quelli di:
 
a) limitare la probabilità di propagazione di un incendio originato all'interno dell'edificio, a causa di fiamme o fumi caldi;
 
b) limitare la probabilità di incendio di una facciata e la successiva propagazione dello stesso a causa di un fuoco avente origine esterna (incendio in edificio adiacente oppure incendio a livello stradale o alla base dell'edificio);
 
c) evitare o limitare, in caso d'incendio, la caduta di parti di facciata che possono compromettere l'esodo in sicurezza degli occupanti l'edificio e l'intervento delle squadre di soccorso.
 
Utile riferimento progettuale, per raggiungere i summenzionati obiettivi, è la guida tecnica «Requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici civili», contenuta nella lettera circolare n. 5043 del 15 aprile 2013 della Direzione centrale per la prevenzione e sicurezza tecnica del Dipartimento dei Vigili del Fuoco, che si allega per facilità di consultazione.
 

[1]Ai fini dell’assoggettabilità ai controlli di prevenzione incendi, tali edifici sono ricompresi al punto 77 dell’allegato I del D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151: Edifici destinati ad uso civile con altezza antincendio superiore a 24 m.
  
I requisiti di sicurezza di cui sopra si applicano agli edifici di civile abitazione di nuova realizzazione e per quelli esistenti che siano oggetto di interventi successivi alla data del 6 maggio, comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50% della superficie complessiva delle facciate.
 
I requisiti di sicurezza delle facciate non si applicano agli edifici di civile abitazione per i quali, alla data del 6 maggio scorso, siano stati pianificati, o siano in corso, lavori di realizzazione o di rifacimento delle facciate sulla base di un progetto approvato dal competente Comando dei vigili del fuoco, ovvero che, sempre alla data del 6 maggio, siano già in possesso degli atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità.
 
L’articolo 3 del decreto 25 gennaio 2019 reca disposizioni transitorie e finali e stabilisce i termini di adeguamento, per gli edifici esistenti con altezza antincendi uguale o superiore a 12 m:
 
a)     due anni, dal 6 maggio, per le norme riguardanti l'installazione, ove prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;
 
b)     un anno, dal 6 maggio, per le restanti norme.
 
Si riporta, in allegato, il testo del decreto e della guida tecnica «Requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici civili.
 
 

Cedolare secca per i contratti di locazione commerciale – R.M. 50/E/2019

Il regime opzionale di cedolare secca per i contratti di locazione si applica anche nei confronti di conduttori che svolgono attività commerciale, come persone fisiche o società, in relazione ad immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Resta confermato, ai fini del regime agevolato, che il locatore deve essere una persona fisica, che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa.
Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 17 maggio 2019 n.50/E, fornendo i primi chiarimenti a proposito dell’estensione, anche alle locazioni di immobili ad uso commerciale, della cedolare secca al 21%, applicabile in alternativa al regime ordinario a decorrere dal 2019 (cfr. art.co.59, della legge 145/2018 – legge di Bilancio 2019)[1].
Come noto, infatti, la legge di Bilancio 2019 prevede la possibilità di optare per l’applicazione di una cedolare secca al 21%, sostitutiva dell’IRPEF, dell’imposta di registro e di bollo, per i canoni d’affitto di immobili commerciali, per i nuovi contratti conclusi nell’anno 2019.
Si tratta, in particolare, di contratti di locazione:
-        aventi ad oggetto unità immobiliari accatastate nella categoria C/1 – Negozi e botteghe e di superficie sino a 600 mq (esclusa quella delle pertinenze) e relative pertinenze locate congiuntamente;
-        in cui il locatore è soggetto IRPEF, non esercente attività d’impresa.
Viene esplicitamente prevista, inoltre, l’inapplicabilità del suddetto regime sostitutivo ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Si ricorda, al riguardo, che il regime della cedolare secca è stato introdotto dal 2011[2] con riferimento all’affitto di abitazioni, e consente di “sottrarre” il reddito da locazione dall’ordinario prelievo IRPEF, ivi comprese le addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo ad un’imposta “secca” del 21% (per i contratti “a canone libero”) o del 10% (per il biennio 2018-2019, in caso di contratti “a canoneconcordato”)[3], sostitutiva anche dell’imposta di registro e di bollo.
Al riguardo, nella R.M. 50/E/2019, l’Agenzia delle Entrate precisa che, alla luce dell’estensione dell’ambito applicativo della cedolare secca, si deve ritenere ormai superato il chiarimento a suo tempo fornito con la C.M. 26/E/2011, che precludeva il beneficio nell’ipotesi in cui il conduttore dell’abitazione operasse in veste di esercente attività d’impresa, arte o professione[4].
Pertanto, viene chiarito che dal 2019 il beneficio si rende applicabile anche nei confronti di conduttori che svolgono attività commerciale, come persone fisiche o società, con riferimento ai contratti aventi ad oggetto immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
 
[1] Cfr. ANCE "Legge di Bilancio 2019 – Focus fiscale"- ID n.34748 del 10 gennaio 2019.
[2]Cfr. l'art.3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23 ed il Provvedimento del 7 aprile 2011.
[3] L'art.1, co.16, della legge 205/2017 ha previsto la proroga per il biennio 2018-2019 delle disposizioni contenute nell'art. 9 del DL 47/2014, convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014, che prevede, la riduzione (dal 15%) al 10% dell'aliquota della cedolare secca applicata sugli affitti a canone concordato. In origine, l'aliquota per tali contratti era stata fissata al 19%.
[4]Resta fermo che nell'ipotesi di locazione di abitazioni, il regime della cedolare secca è escluso in presenza di un conduttore che agisce nell'esercizio di attività d'impresa.
 
 

Eco e Sismabonus 2018, i crediti ceduti sono on line su una piattaforma dell’Agenzia delle Entrate

Sono on-line i crediticorrispondenti alle detrazioni fiscali riconosciute a seguito di interventi di riqualificazione energetica (cd. “Ecobonus”)e messa in sicurezza sismica (cd. “Sismabonus”)eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali nel 2018.
Per visualizzare questi crediti l’Agenzia delle Entrate ha realizzato un’apposita piattaforma on line “Piattaforma cessione crediti” a cui è possibile accedere tramite l’area autenticata del sito internet dell’Agenzia.
Attraverso questa piattaforma gli utenti possono visualizzare, accettare o rifiutare, o eventualmente ove possibile, ricedere i crediti corrispondenti alle detrazioni da Eco e Sismabonus relativi a cessioni comunicate all’Agenzia delle Entrate dagli amministratori di condominio.
Per facilitare l’uso della piattaforma l’Agenzia ha messo a disposizione una Guida all’utilizzo della procedura per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate delle cessioni dei crediti che indica le procedure e le modalità per accedervi.
Va precisato, come specificato dall’Agenzia delle Entrate nelle premesse della Guida, che “le operazioni effettuate tramite la piattaforma non costituiscono gli atti di cessione dei crediti intervenuti tra le parti, ma rappresentano le comunicazioni delle cessioni già avvenuteaffinché le cessioni stesse siano efficaci nei confronti dell’Agenzia delle Entrate e i crediti ceduti possano essere utilizzati dal cessionario in compensazione tramite modello F24, oppure ulteriormente ceduti ad altri soggetti”.
I crediti presente nella piattaforma
Attraverso la piattaforma è possibile visualizzare, in particolare, i crediti relativi all’Ecobonus e al Sismabonus condomini[1] e alla detrazione cumulata Ecobonus+Sismabonus”[2] spettante per interventi condominiali, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico ed alla riqualificazione energetica, limitatamente alle zone sismiche 1, 2 e 3 per i lavori eseguiti nel 2018.
La piattaforma potrà essere utilizzata anche per comunicare le eventuali ulteriori cessioni dei crediti relativi a lavori eseguiti nel 2017, già trasmesse lo scorso anno dagli amministratori di condominio all’Agenzia delle Entrate. Questi crediti ceduti sono già visibili nel cassetto fiscale dei cessionari e utilizzabili in compensazione, tramite modello F24, secondo le istruzioni di cui alla risoluzione n. 58/E del 2018.
Nulla è specificato in merito ai crediti derivanti da interventi di riqualificazione energetica sulle singole unità immobiliari, oggetto del recente Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 100372 del 18 aprile 2019[3], ma l’Agenzia precisa che la procedura informatica per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate delle cessioni dei crediti potrà essere estesa anche ad altre fattispecie compatibili con le sue funzionalità.
 
Finalità della piattaforma
Accedendo alla piattaforma è possibile:
accettare la cessione per utilizzare il credito in compensazione tramite modello F24, oppure per comunicare all’Agenzia l’ulteriore cessione avvenuta nei confronti di altri soggetti. L’accettazione è necessaria per poter utilizzare il credito in compensazione o, eventualmente, ricederlo.
rifiutare il credito qualora si ritenga di non essere destinatari della cessione. Sia l’accettazione e che il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili.
comunicare all’Agenzia l’ulteriore cessione del credito ad altri soggettiinteramente o parzialmente. In tal caso il cessionario indicato visualizzerà sulla propria piattaforma i dati dei crediti ricevuti (con il nominativo del cedente) e potrà accettarli o rifiutarli a propria volta. In caso di cessione comunicata per errore, anche se il cessionario non accetta il credito ricevuto, il cedente non potrà utilizzarlo in compensazione ovvero cederlo ulteriormente. Serve il rifiuto tramite piattaforma affinché il cedente possa tornare nella disponibilità del credito erroneamente ceduto (anche eventualmente al fine di riproporre la cessione con i dati corretti.
La procedura e funzionalità della piattaforma
Per accedere alla piattaforma è necessario autenticarsi sul sito dell’Agenzia delle Entrate quindi:
-       accedere a La mia scrivania / Servizi per / Comunicare
-       cliccare sul collegamento “Piattaforma Cessione Crediti”.
L’home page della piattaforma consente di visualizzare le 4 sezioni dedicate a:
1.    Monitoraggio crediti: offre un riepilogo sintetico per tipo di anno e credito, dei crediti ricevuti, accettati, rifiutati o già utilizzati in compensazione, di quelli ceduti.
2.    Cessione crediti: consente di visualizzare i crediti cedibili e comunicarne la relativa ulteriore cessione. Questa sezione è divisa in due parti una dedicata ai crediti cedibili una volta (quelli che sono stati già oggetto di una cessione) e quelli cedibili più volte[4].
3.    Accettazione crediti: consente divisualizzare i crediti di cui si è cessionari, con l’indicazione del tipo di credito, dell’anno di riferimento, del soggetto cedente e dell’importo del credito ricevuto e di accettarli o rifiutarli. I crediti accettati sono visibili anche nel proprio cassetto fiscale e potranno essere utilizzati, fin da subito, in compensazione tramite modello F24, indicando il codice tributo e l’anno di riferimento (se uguale o inferiore all’anno corrente). Se i crediti ricevuti sono riferiti ad annualità future, potranno essere utilizzati in compensazione a decorrere dal 1° gennaio di tali annualità. In caso di rifiuto, invece, il credito tornerà nella disponibilità del cedente.
4.    Lista movimenti: consente di consultare la lista delle comunicazioni di cessione dei crediti e le eventuali operazioni intervenute.
In caso di accettazione del credito, ai fini dell’utilizzo in compensazione con F24, si ricordano i seguenti codici tributo[5]:
· “6890” “ECOBONUS - Utilizzo in compensazione del credito d’imposta ceduto ai sensi dell’art. 14, commi 2-ter e 2-sexies, del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 e successive modificazioni”;
· “6891” “SISMABONUS - Utilizzo in compensazione del credito d’imposta ceduto ai sensi dell’art. 16, comma 1-quinquies, del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 e successive modificazioni”.
In merito alladetrazione cumulata Ecobonus+Sismabonus” l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il credito ceduto corrispondente a tale detrazione può essere utilizzato in compensazione, tramite modello F24, indicando il codice tributo 6890 (Ecobonus) istituito con la risoluzione n. 58/E del 2018, in dieci quote annuali di pari importo.
 
[1] di cui agli artt. 14, comma 2-quater e 16, comma 1-quinquies, del DL n. 63/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90/2013.
[2] di cui all'art. 14, comma 2-quater.1 del DL n. 63/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90/2013, cfr. sul punto Ance "Ecobonus per interventi su singole unità immobiliari – Le regole per la cessione del credito d'imposta" - ID N. 35790 del 23 aprile 2019.
[3] Cfr. Ance "Ecobonus per interventi su singole unità immobiliari – Le regole per la cessione del credito d'imposta" - ID N. 35790 del 23 aprile 2019.
[4] Cfr. sul punto Circolare n. 11/E del 18 maggio 2018 e Circolare n. 17/E del 23 luglio 2018.
[5] Cfr. Le istruzioni della R.M. n. 58/E del 25 luglio 2018 e ANCE "Ecobonus e Sismabonus: istituiti i codici tributo per fruire della cessione del credito in F24" - ID N. 33399 del 26 luglio 2018.
 
 

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