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Agevolazione “prima casa”: i recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Esclusa l’agevolazione sull’acquisto della prima casa per i fabbricati “collabenti” che non possono essere equiparati agli immobili in corso di costruzione. Via libera, invece, all’agevolazione per l’acquisto della pertinenza dell’unità immobiliare per la quale, in precedenza, si è fruito del bonus. 
 

Seminario ANCE Agrigento, 27 settembre 2019 - Il BIM per le imprese, le amministrazioni e i professionisti

INARSIND e ANCE Agrigento, Vi invitano a partecipare al Seminario "IL BIM PER GLI ENTI I PROFESSIONISTI E LE IMPRESE".

Il Seminario patrocinato dall'Assessorato delle infrastrutture e della mobilità della Regione Sicilia, mira a far conoscere ai partecipanti, in modo chiaro, i vantaggi e gli obblighi normativi della metodologia BIM, senza la quale si rischia di restare fuori mercato, ma anche come il Bim può essere un opportunità per la Sicilia e per tutti i professionisti coinvolti nelle costruzioni, grazie all'apertura di un dialogo fra, Imprese, Amministrazione e Professionisti.

La partecipazione garantisce, ad ingegneri ed architetti, l’attribuzione di 4 CFP riconosciuti dal CNA e dal CNI.

I lavori si svolgeranno il 27 settembre 2019 alle ore 09:00 presso la Sede di ANCE Agrigento, Via Artemide 3 - Agrigento.

Si prega infine di confermare, al nostro indirizzo mail, Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. E' necessario abilitare JavaScript per vederlo. la Vostra gradita presenza.

In allegato:

Programma del Seminario 

Locandina

 

Bonus Ristrutturazioni e Sismabonus: aggiornate le Guide dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato le Guide sul “Sismabonus” e sul “Bonus per le Ristrutturazioni”, con i nuovi adempimenti per fruire dello “sconto sul corrispettivo” utilizzabile in alternativa alla detrazione “Sismabonus”, e della cessione del credito di imposta corrispondente al “Sismabonus sugli acquisti” e al “Bonus ristrutturazioni” riconosciuto per gli interventi finalizzati al conseguimento di risparmi energetici.
L’aggiornamento a luglio 2019 delle Guide “Sismabonus: le detrazioni per gli interventi antisismici” e Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” avviene a seguito dell’emanazione il 31 luglio scorso del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate Prot. n.660057[1].
Sismabonus: le detrazioni per gli interventi antisismici
1. Sconto sul corrispettivo dei lavori agevolati con Sismabonus
Nella Guida sul Sismabonus vengono indicate le modalità procedurali per poter fruire dello sconto sul corrispettivo dei lavori agevolati con il Sismabonus che è stato introdotto dall’art.10 del cd. “Decreto crescita” (DL 34/2019, convertito nella legge 58/2019).
Tale opzione, si ricorda, consente al beneficiario della detrazione di optare, in alternativa alla detrazione e alla cessione del credito, per uno sconto corrispondente all’importo detraibile anticipato dall’impresa esecutrice dei lavori.
Lo sconto viene rimborsato all’impresa sotto forma di credito di imposta, da utilizzare in compensazione (tramite F24) in 5 quote annuali di pari importo, o da cedere ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi.
Sul punto la Guida ricorda che per poter fruire dello sconto sul corrispettivo, in caso di lavori effettuati sulle singole unità immobiliari[2], è necessario che il beneficiario della detrazione:
·        comunichi all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese i dati necessari[3]. Tale comunicazione, richiesta a pena di inammissibilità, può avvenire tramite il sito dell’Agenzia o mediante consegna presso uno degli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate o invio tramite PEC del Modulo allegato al Provvedimento del 31 luglio 2019;
·        effettui il pagamento delle spese sostenute tramite bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita IVA o il codice fiscale del beneficiario del bonifico.
Il fornitore, a sua volta, può utilizzare il credito di imposta in compensazione in 5 quote annuali di pari importo già a partire dal giorno 10 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata la comunicazione.
Per recuperare il credito, il fornitore deve confermare l’esercizio dell’opzione da parte del contribuente e attestare l’effettuazione dello sconto. Dopo la conferma, l’F24 dovrà essere presentato tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Al fornitore, viene ricordato, è riconosciuta anche la facoltà di cedere il credito ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione di ulteriori cessioni.
2.    Cessione del credito corrispondente al “Sismabonus acquisti”
La Guida contiene, inoltre, un paragrafo dedicato alla cessione del credito corrispondete al “Sismabonus” riconosciuto per gli acquisti di unità immobiliari antisismiche ricadenti della zona a rischio sismico 1, 2 o 3.
Si ricorda che tale detrazione è pari al 75% o all’85% del prezzo di vendita (a seconda se, con l’intervento di demolizione e ricostruzione, si sia ottenuto, rispettivamente, un miglioramento di 1 o 2 classi sismiche dell’edificio), da assumere sino ad un importo massimo di 96.000 euro e da suddividere in 5 anni.
Per essere agevolata, inoltre, l’unità immobiliare deve essere ceduta dalla stessa impresa di costruzione, o ristrutturazione immobiliare, che ha eseguito l’intervento entro 18 mesi dal termine di lavori e, comunque, entro il 31 dicembre 2021.
In luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, la medesima norma concede la possibilità, per i soggetti beneficiari, di optare per la cessione del credito all’impresa che ha realizzato l’intervento o ad altri soggetti privati, con la facoltà di una sola ulteriore cessione da parte di questi.
In merito alle modalità per la comunicazione della cessione la Guida rimanda al Provvedimento prot. n.660057 del 31 luglio scorso, che in sintesi prevede che:
·        il beneficiario comunichi all’Agenzia delle Entrate tramite sito della Agenzia stessa o consegna o invio del Modulo allegato al Provvedimento, i dati richiesti entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese (ossia di stipula dell’atto di acquisto dell’unità immobiliare)[4];
·        il cessionario accetti il credito attribuitogli, utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate. A decorrere dal 20 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spesa, potrà utilizzarlo in compensazione con le imposte e contributi dovuti, tramite F24 “telematico” ripartendolo in 5 quote annuali costanti oppure cederlo, in tutto o in parte, ad un altro soggetto, purché collegato al rapporto che ha dato origine alla detrazione.
Con particolare riguardo alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2018, la predetta comunicazione andrà effettuata nel periodo compreso tra il 16 ottobre ed il 30 novembre 2019Il credito ceduto sarà reso disponibile, per l’accettazione e l’utilizzo in compensazione, a decorrere dal 10 dicembre 2019.
 
Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali
La Guida prevede una parte dedicata alla nuova cessione del Bonus edilizia per interventi di risparmio energetico introdotta dalDL 34/2019 cd. Decreto Crescita.
A decorrere dal 1° maggio 2019, infatti, i contribuenti che beneficiano della detrazione IRPEF del 50% spettante per gli interventi di risparmio energetico effettuati su fabbricati abitativi[5], possono optare per la cessione del credito esclusivamente nei confronti dell’impresa che ha eseguito l’intervento, o dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione dello stesso[6].
Questi ultimi hanno a loro volta la possibilità di optare per la cessione del proprio credito ai propri fornitori di beni e servizi con esclusione di ulteriori cessioni.
I crediti ceduti sono utilizzabili dal cessionario, esclusivamente in compensazione, in 10 quote annuali di pari importo.
Gli interventi che danno diritto alla cessione del credito sono quelli previsti dall’art.16-bis, co.1, lett.h, del DPR 917/1986–TUIR, finalizzati al conseguimento dei risparmi energetici dell’abitazione, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia.
In merito alle modalità per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate la Guida rimanda, analogamente a quanto indicato sopra per il “Sismabonus acquisti”,al Provvedimento n.660057 del 31 luglio scorso.
Viene, inoltre, precisato che la cessione dei crediti relativi a interventi effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali va comunicata dall’amministratore di condominio, secondo le modalità individuate dal Provvedimento n.165110 del 28 agosto 2017.
 
[1] Cfr. ANCE "Cessione Sismabonus Acquisti - Bonus edilizia per lavori energetici e Sconto sul corrispettivo dei lavori: le linee guida dell'AdE" - ID N. 36848 del 01 agosto 2019.
[2]In caso di interventi eseguiti sulle parti comuni condominiali, la comunicazione dell'opzione all'Agenzia è effettuata dall'amministratore sempre entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello di sostenimento delle spese agevolate, mediante il flusso informativo utilizzato per trasmettere i dati necessari alla predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata.
[3]I dati da indicare nella comunicazione sono: denominazione e codice fiscale del beneficiario della detrazione; tipologia di intervento effettuato; importo complessivo e anno di sostenimento della spesa; importo complessivo dello sconto richiesto (pari alla detrazione spettante); dati catastali dell'immobile oggetto dell'intervento; denominazione e codice fiscale del fornitore che applica lo sconto; data di esercizio dell'opzione; assenso del fornitore all'esercizio dell'opzione e conferma del riconoscimento dello sconto sul corrispettivo dovuto per l'intervento effettuato.
[4] A tal riguardo vanno seguite le modalità previste dal Provvedimento prot. n.100372 del 18 aprile 2019, per la cessione dell'Ecobonus spettante per lavori su singole unità immobiliari Cfr. ANCE "Ecobonus per interventi su singole unità immobiliari – Le regole per la cessione del credito d'imposta" - ID n. 35790 del 23 aprile 2019
[5]Cfr. 16-bis, co.1, lettera h, del DPR 917/86 TUIR. Si ricorda che in base all'ultima proroga (Legge 145/2018 Bilancio 2019), la detrazione IRPEF delle spese sostenute per gli interventi di recupero nella misura potenziata del 50%, su un ammontare massimo di spese non superiore a 96 mila euro per unità immobiliare, trova applicazione sino al 31 dicembre 2019. Dal primo gennaio 2020, salvo ulteriori proroghe, la detrazione tornerà ad applicarsi nella misura a regime (detrazione del 36% su un ammontare massimo di 48.000 euro ad unità immobiliare).
[6]Cfr. ANCE "Bonus Ristrutturazioni e Sismabonus: l'Agenzia delle Entrate aggiorna le Guide" - ID n.36768 del 25 luglio 2019.
 

Cessione del credito da Ecobonus su singole unità - istituito il codice tributo

Istituito il codice tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite F24, dei crediti d’imposta corrispondenti alle detrazioni spettanti per gli interventi di risparmio energetico eseguiti su singole unità immobiliari.
 
Con la Risoluzione n.74/E del 5 agosto 2019, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha fornito il codice tributo necessario per la fruizione in compensazione delle quote annuali dei crediti corrispondenti alla detrazione da Ecobonus per interventi effettuati su singole unità immobiliari che siano stati ceduti ai fornitori che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati, secondo quanto disposto dall’art. 14, commi 2-ter e 2-sexies, del DL 63/2013[1].
 
Si ricorda che con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 100372 del 18 aprile 2019[2], sono stati definiti gli adempimenti necessari per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante per le spese sostenute nel 2018 e nel 2019, per interventi di riqualificazione energetica effettuati su singole unità immobiliari.
 
In tema di cessione del credito è stato confermato quanto già precisato, a livello generale, nelle CM 11/E/2018 e 17/E/2018.
 
Di conseguenza, come noto,il credito può essere ceduto a favore dei seguenti soggetti:
 
-       i fornitori che hanno realizzato gli interventi;
 
-       altri soggetti privati (persone fisiche anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti), purché collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione;
 
-       gli intermediari finanziari e gli istituti di credito, ma limitatamente all’ipotesi di cessione effettuata dai soggetti ricadenti nella cd. “no tax area”.
 
Il credito ceduto utilizzabile in compensazione è quello risultante dalle comunicazioni effettuate dal soggetto cedente all’Agenzia delle Entrate, secondo le modalità indicate dal Provvedimento del 18 aprile 2019 sopra citato (comunicazione dei dati necessari all’Agenzia delle Entrate entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese tramite l’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, oppure utilizzando il Modulo allegato al Provvedimento stesso da inviare tramite PEC o presentare presso uno degli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate).
 
Per poter utilizzare il credito in compensazione, è necessario che il cessionario proceda all’accettazione del credito medesimo tramite le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate.
 
A decorrere, dal 20 marzo[3] dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese, il cessionario che non decida di cedere il credito a un altro soggetto collegato al rapporto che ha dato origine alla detrazione, potrà utilizzarlo in compensazione con le imposte e contributi dovuti, tramite il modello F24 “telematico” ripartendolo in 10 quote annuali costanti.
 
Per compilare il modello F24 e utilizzare i crediti in compensazione l’Agenzia delle Entrata ha indicato il seguente codice tributo[4]:
 
·       “6890”, denominato “ECOBONUS - Utilizzo in compensazione del credito d’imposta ceduto ai sensi dell’art. 14, commi 2-ter e 2-sexies, del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 e successive modificazioni”
 
In sede di compilazione del modello di pagamento F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il cessionario debba procedere al riversamento del credito compensato, nella colonna “importi a debito versati”.
 
[1] Convertito, con modificazioni, dalla legge 90/2013. Si ricorda che l'estensione della possibilità di cessione del credito anche agli interventi di riqualificazione energetica (Ecobonus effettuati sulle singole unità immobiliari è stata introdotta dall'art.1, co. 3, lettera a), nn. 5 e 9, della legge n. 205/2017 (Legge di Bilancio 2018).
[2]Cfr. ANCE "Ecobonus per interventi su singole unità immobiliari – Le regole per la cessione del credito d'imposta" - ID N. 35790 del 23 aprile 2019.
[3]Come stabilito dal Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate n. 100372 del 18 aprile 2019, il credito corrispondente alla detrazione relativa alle spese sostenute nel 2018 può essere utilizzato in compensazione a decorrere dal 5 agosto 2019.
[4] Già istituito con la Risoluzione 58/E/2018, cfr. ANCE "Ecobonus e Sismabonus: istituiti i codici tributo per fruire della cessione del credito in F24" - ID N. 33399 del 26 luglio 2018.
 

Cedolare secca nei contratti di locazione commerciale – Risposte 340 e 297/2019

Ammessa la cedolare secca al 21% per un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2019 ed in presenza di un canone costituito da due componenti, una fissa ed una variabile, definita in base ai ricavi annui della società conduttrice.
 
Escluso, invece, tale regime agevolato nell’ipotesi di subentro, da parte degli eredi del locatore, in un contratto già esistente, che non giunge alla scadenza naturale nel 2019.
 
Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate, con le Risposte nn. 340 del 23 agosto 2019 e 297 del 22 luglio 2019 in tema di applicabilità del regime agevolato ed opzionale della cedolare seccanell’ipotesi di locazione di immobili commerciali, riconosciuto per il 2019 (cfr. art.co.59, della legge 145/2018 – legge di Bilancio 2019)[1].
 
Come noto, infatti, la legge di Bilancio 2019 prevede la possibilità di optare per l’applicazione di una cedolare secca al 21%, sostitutiva dell’IRPEF (ivi comprese le addizionali regionali e comunali), dell’imposta di registro e di bollo, per i canoni d’affitto di immobili commerciali, per i nuovi contratti conclusi nell’anno 2019. Si tratta, in particolare, di contratti di locazione:
 
-       aventi ad oggetto unità immobiliari accatastate nella categoria C/1 – Negozi e botteghe e di superficie sino a 600 mq (esclusa quella delle pertinenze) e relative pertinenze locate congiuntamente;
 
-       in cui il locatore è soggetto IRPEF, non esercente attività d’impresa.
 
Viene esplicitamente prevista, inoltre, l’esclusione dal suddetto regime sostitutivo ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
 
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate si pronuncia sull’applicabilità dell’agevolazione nelle seguenti ipotesi:
 
-       stipula di un contratto di locazione commerciale nel 2019, che prevede la corresponsione di un canone formato sia da una quota fissa, sia da una quota variabile. In particolare, l’importo variabile viene stabilito in percentuale rispetto all’ammontare annuo dei ricavi della società conduttrice[2] (Risposta 340/2019).
Sul punto, l’Amministrazione finanziaria ribadisce, innanzitutto, che l’opzione per la cedolare secca sospende la facoltà, per il locatore, di richiedere l’aggiornamento annuale del canone per tener conto dell’inflazione, in base ai dati ISTAT[3].
 
Nel caso di specie, chiarisce l’Agenzia delle Entrate, la componente variabile del canone (in base al fatturato dell’attività del conduttorenon è assimilabile ad un aggiornamento annuale dello stesso, per adeguarlo al potere d’acquisto del denaro.
 
Infatti, le variazioni di importo del canone derivano da «clausole contrattuali liberamente concordate dalle parti fin dalla stipula del contratto e ritenute eque per contemperare i diversi interessi dei contraenti».
 
Il contratto, quindi, rientra nel campo di applicazione della cedolare secca.
 
Resta fermo che l’opzione, per essere efficace, deve essere comunicata al conduttore, a cura del proprietario, mediante lettera raccomandata, nella quale deve essere, altresì, contenuta la rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone secondo i dati ISTAT;
 
-      subentro, da parte degli eredi del locatore, in contratti di locazione ad uso commerciale (Risposta 297/2019).
 
Nel caso di specie, i diversi contratti di locazione erano stati stipulati prima del 2019, cosicché l’Agenzia delle Entrate esclude l’agevolazione (la normativa di riferimento non ammette la cedolare secca per i contratti già conclusi al 15 ottobre 2018).
 
Per tale motivo, il soggetto deceduto non aveva diritto al beneficio, che non può essere riconosciuto, quindi, neppure a favore degli eredi che subentranonel 2019, nei citati contratti.
 
In ogni caso, l’Amministrazione finanziaria ricorda che una delle condizioni per l’applicabilità della cedolare secca per il 2019 è il verificarsiper i contratti già in essere, della naturale scadenzadella locazione in tale periodo d’imposta.
 
Pertanto, unicamente in tale ipotesi, chiarisce l’Agenzia, l’erede può esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva in sede di proroga del contratto (sempre mediante lettera raccomandata al conduttore)[4].
 
Si ricorda che il regime della cedolare secca è stato introdotto dal 2011[5] con riferimento all’affitto di abitazioni, e consente di “sottrarre” il reddito da locazione dall’ordinario prelievo IRPEF, per assoggettarlo ad un’imposta “secca” del 21% (per i contratti “a canone libero”) o del 10% (per il biennio 2018-2019, in caso di contratti “a canone concordato”)[6].
 
[1] Cfr. ANCE "Legge di Bilancio 2019 – Focus fiscale"- ID n.34748 del 10 gennaio 2019 e "Cedolare secca per i contratti di locazione commerciale – R.M. 50/E/2019" - ID n.36037 del 21 maggio 2019.
[2] Nel caso di specie, si tratta del 3,4% sulla parte dei ricavi che supera 1.000.000 di euro.
[3]Cfr. l'art.32 della legge 392/1978 che prevede, in generale, la facoltà di aggiornamento ISTAT del canone di locazione, e l'art.3, co.11, del D.Lgs. 23/2011, che la preclude se il contratto viene assoggettato ad imposta sostitutiva.
[4] In linea generale, si ricorda che devono essere comunicate all'Agenzia delle Entrate sia la successione del contratto dal lato del locatore, sia la proroga dello stesso.
[5]Cfr. l'art.3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23 ed il Provvedimento 7 aprile 2011.
[6] L'art.1, co.16, della legge 205/2017 ha previsto la proroga per il biennio 2018-2019 delle disposizioni contenute nell'art. 9 del DL 47/2014, convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014, che prevede, la riduzione (dal 15%) al 10% dell'aliquota della cedolare secca applicata sugli affitti a canone concordato. In origine, l'aliquota per tali contratti era stata fissata al 19%.
 
 

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