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Detrazione cumulata Eco+Sismabonus, sì al cambio di destinazione d’uso

È possibile fruire della “detrazione cumulata Eco+Sismabonus” anche se gli interventi agevolati comportano il cambio di destinazione d’uso, purché sussista la relativa autorizzazione nel provvedimento abilitativo.
 
È quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.293 del 22 luglio 2019 al proprietario di tre unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali C/2 e C/6 che intende procedere alla loro integrale ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso mediante un intervento combinato per la riduzione del rischio sismico e la riqualificazione energetica dell’edificio.
 
In risposta ai quesiti dell’interpellante in merito alla possibilità di fruire della detrazione nel caso dell’unico proprietario di più unità immobiliari, al limite di spesa applicabile, e alla possibilità di optare per la cessione del credito, l’Agenzia delle Entrate ripercorre la disciplina della cd. “detrazione cumulata Eco+Sismabonus”.
 
Come noto, l’agevolazione in commento[1] consente, di fatto, di cumulare il Sismabonus e l’Ecobonus in caso di interventi eseguiti su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, volti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, e si applica nella misura unica del:
 
·       80% delle spese sostenute, da assumere entro un massimo di 136.000 euro, ove gli interventi determinino il passaggio ad 1 classe di rischio sismico inferiore,
·       85% delle spese sostenute, da assumere entro un massimo di 136.000 euro, ove gli interventi determinino il passaggio a 2 classi di rischio sismico inferiori.
 
In merito alla fruizione delle detrazioni fiscali previste sulle parti comuni di edifici condominiali per l’unico proprietario di più unità immobiliari distintamente accatastate, l’Amministrazione finanziaria ricorda che tale possibilità è ammessa laddove siano rinvenibili parti comuni alle varie unità. L’espressione “parti comuni di edificio residenziale”, infatti, va intesa in senso oggettivo e non soggettivo, quindi riferita alle unità immobiliari e non ai possessori delle stesse.
 
Per quanto riguarda la possibilità di fruire della detrazione cumulata in caso di interventi che comportano anche il cambio di destinazione d’uso, l’Agenzia si pronuncia positivamente. Viene, però, ribadito che dal titolo abilitativo deve risultare che l’opera da realizzare consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente[2] e non in un intervento di nuova costruzione. Dallo stesso provvedimento deve, inoltre, risultare che gli interventi comporteranno il cambio di destinazione d’uso.
In relazione, invece, all’applicazione del limite di spesa (136.000 euro per ciascuna delle unità immobiliari) viene precisato che esso va attribuito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio prima dell’intervento, anche nel caso in cui le unità immobiliari su cui si effettuano i lavori non siano ad uso abitativo.
 
[1] Cfr. Art.14, co.2-quater.1 del citato DL 63/2013, convertito con modifiche nella legge 90/2013.
[2] Cfr. Art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001.
 

Bonus Ristrutturazioni e Sismabonus: l’Agenzia delle Entrate aggiorna le Guide

L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato le Guide sul Sismabonus e sul Bonus per le Ristrutturazioni, arricchendole delle recenti novità introdotte dal cd. Decreto Crescita.
Per quanto riguarda il Sismabonus, si tratta, in particolare, dell’estensione dell’agevolazione riconosciuta in caso di acquisto di unità immobiliari antisismiche alle zone classificate a rischio sismico 2 e 3. Ulteriore novità è la possibilità di optare, in alternativa alla detrazione per un contributo di pari ammontare sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dall’impresa esecutrice dei lavori.
Per quanto concerne, invece, il Bonus per le Ristrutturazioni, la novità principale riguarda l’introduzione, per i beneficiari dell’agevolazione, della facoltà di cessione del credito in caso di interventi finalizzati al conseguimento di risparmi energetici.
Più nel dettaglio, la Guida “Sismabonus: le detrazioni per gli interventi antisismici, aggiornata a Luglio 2019, nel confermare quanto già chiarito nelle precedenti pubblicazioni[1], recepisce le due più importanti novità introdotte dal DL 34/2019 cd. Decreto crescita[2] (DL 34/2019 convertito, con modifiche, nella legge 58/2019).
1.    Estensione del “Sismabonus acquisti”
Si tratta, in particolare, dell’estensione[3], anche alle zone a rischio sismico 2 e 3, del bonus previsto per l’acquisto di immobili antisismici (cd. Sismabonus acquisti), riconosciuto, in precedenza, solo alle zone a rischio sismico 1. 
Questa agevolazione è riconosciuta per gli acquisti di unità immobiliari facenti parte di edifici demoliti e riscostruiti, anche con variazione volumetrica e con miglioramento di 1 o 2 classi sismiche, cedute, entro 18 mesi dalla fine lavori, dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno eseguito l’intervento.
La detrazione consente all’acquirente di detrarre il 75%, o l’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico rispettivamente pari a 1 o 2 classi), del prezzo d’acquisto del bene, sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
L’agevolazione è concessa sino al 31 dicembre 2021 ed è possibile, per l’acquirente, cedere la detrazione sotto forma di credito d’imposta.
2.    Introduzione di uno sconto sul corrispettivo dovuto per interventi di messa in sicurezza sismica.
Altra novità che, si ricorda, non riguarda solo il Sismabonus, ma anche l’Ecobonus[4], è l’introduzione della possibilità[5], di fruire, in alternativa alla detrazione e alla cessione del credito, di uno sconto corrispondente all’importo detraibile anticipato dall’impresa esecutrice dei lavori. Lo sconto viene rimborsato all’impresa sotto forma di credito di imposta e recuperato mediante compensazione (tramite F24) in 5 quote annuali di pari importo.
I fornitori che hanno effettuato gli interventi, hanno a loro volta, la facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi. Rimane esclusa la possibilità di cessione ad istituti di credito e intermediari finanziari.
Le modalità attuative di questa nuova disposizione saranno definite da un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.
La Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” aggiornata a Luglio 2019[6], recepisce quando contenuto nella disposizione[7] del Decreto Crescita che consente, a partire dal 30 giugno 2019, ai  contribuenti che beneficiano della detrazione IRPEF del 50% spettante per gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici[8], di optare per la cessione del credito in favore del fornitore dei beni e servizi necessari alla loro realizzazione.
Per le medesime imprese, viene prevista la facoltà di una sola ulteriore cessione del credito ai propri fornitori, mentre rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.
 
[1] Cfr. ANCE “Sismabonus: l’Agenzia delle Entrate pubblica la prima Guida” - ID N.35131 del 22 febbraio 2019.
[2]Cfr. ANCE “D.L. 34/2019 – cd. “D.L. Crescita” – Pubblicazione in Gazzetta Ufficiale” - ID N. 36496 del 1° luglio 2019.
[3] Cfr. Art. 8 del DL 34/2019 che modifica il comma 1-septies dell’art.16 del DL 63/2013 convertito con modifiche dalla legge 90/2013.
[4] Cfr. Art. 10 del DL34/2019 che, per quanto riguarda il Sismabonus aggiunge il comma 1-octies all’art.16 del DL 63/2013 convertito con modifiche dalla legge 90/2013.
[5] Compresi gli interventi di prevenzione sismica eseguiti anche su singoli immobili ,che danno diritto alla detrazione nella misura “base” non cedibile sotto forma di credito d’imposta (50% in caso di interventi che non comportino miglioramento delle classi sismiche; 70% in caso di miglioramento di 1 classe di rischio e 80% nell’ipotesi di miglioramento di 2 classi di rischio – art.16, co. 1bis-1quater, DL 63/2013, convertito nella legge 90/2013).
[6]ANCE “Bonus Ristrutturazioni e Bonus mobili: l’Agenzia delle Entrate aggiorna le guide” - ID N. 35071 del 15 febbraio 2019.
[7]Cfr. Art.10, comma 3-ter, del decreto legge n. 34/2019.
[8] Cfr. 16-bis, comma 1, lettera h, del DPR 917/86 TUIR. Si ricorda che in base all’ultima proroga (Legge 145/2018  Bilancio 2019), la detrazione IRPEF delle spese sostenute per gli interventi di recupero nella misura potenziata del 50% su un ammontare massimo di spese non superiore a 96 mila euro per unità immobiliare, trova applicazione sino al 31 dicembre 2019. Dal primo gennaio 2020, salvo ulteriori proroghe, la detrazione tornerà ad applicarsi nella misura a regime (detrazione del 36% su un ammontare massimo di 48.000 euro ad unità immobiliare).
 
 

Bonus Edilizia: per gli interventi agevolati valgono le definizioni del “TU dell’edilizia”

Per individuare gli interventi di recupero delle abitazioni, agevolati con il Bonus edilizia, occorre rifarsi unicamente alle definizioni contenute nell’art.3 del Testo Unico dell’edilizia – DPR 380/2001. Non assumono, infatti, rilevanza le disposizioni del D.Lgs. 222/2016, né quelle del DM attuativo 2 marzo 2018, che, con l’approvazione del “Glossario unico”, hanno operato solo una ricognizione degli interventi edilizi, distinguendoli in funzione del titolo abilitativo richiesto, senza incidere né modificare la definizione dei lavori di recupero.
 
Così precisa l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.287 del 19 luglio 2019, in merito alla possibilità di fruire della detrazione Irpef per il recupero edilizio delle abitazioni (cd Bonus edilizia - detrazione del 36%, elevata al 50% sino al prossimo 31 dicembre 2019[1]), nell’ipotesi di realizzazione di lavori di miglioramento dei servizi igienico sanitari, per i quali il Comune non richiede alcun titolo abilitativo, rientrando tra gli interventi eseguibili in regime di “edilizia libera”, ossia senza necessità del provvedimento autorizzativo.
 
In merito, nel ribadire che, con riferimento alle singole unità abitative, rientrano nell’ambito operativo dell’agevolazione gli interventi definibili quantomeno di manutenzione straordinaria[2], l’Agenzia precisa che la realizzazione ed il miglioramento dei servizi igienici dell’abitazione possono continuare ad essere agevolati, quali lavori di manutenzione straordinaria definiti dall’art.3, co.1, lett.b, del DPR 380/2001[3]anche se il citato DM 2 marzo 2018[4] li qualifica come opere di manutenzione ordinariarealizzabili in regime di “edilizia libera.
 
A parere dell’Agenzia, infatti, considerato che le modifiche apportate dal D.Lgs. 222/2016 e dal DM 2 marzo 2018 “non hanno riguardato anche le definizioni degli interventi edilizi contenute nell’art. 3 del medesimo Testo unico dell’edilizia … deve ritenersi che le stesse non esplichino effetti ai fini delle detrazioni”.
Resta fermo, naturalmente, che la possibilità di fruire del Bonus edilizia presuppone, oltre all’espletamento degli adempimenti prescritti, anche la regolarità dell’intervento eseguito sotto il profilo edilizio.
 
Pertanto, qualora prevista, è necessaria l’acquisizione del provvedimento abilitativo e solo nei casi in cui questo non sia prescritto dalla legislazione edilizia vigente, il contribuente, che ha sostenuto le spese agevolate, dovrà indicare la data di inizio lavori e la circostanza che gli stessi rientrino tra i lavori agevolabili, attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio(resa ai sensi dell’art.47 del DPR 445/2000).
 
Alla luce di tale pronuncia, quindi, devono intendersi confermate le elencazioni esemplificative dei vari lavori ammissibili all’agevolazione, fornite, nel corso del tempo, dalla stessa Agenzia delle Entrate, relativamente a ciascuna delle categorie di intervento stabilite dal citato Testo Unico dell’Edilizia[5],che, per completezza, si riportano sinteticamente in allegato.
 
 

Bonus Edilizia – Definizione di “impresa di costruzione e ristrutturazione”

Per l’accesso alle detrazioni per l’acquisto di immobili ristrutturati, di cui al co. 3 dell’art.16bis del TUIR, per “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” s’intende non solo quella che esegue i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quella che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettua tramite imprese appaltatrici.
Resta, tuttavia, fermo che per poter fruire del cd. “bonus acquisti abitazioni ristrutturate”, chi compra una casa situata in un condominio o altro fabbricato oggetto di ristrutturazione dovrà attendere il termine dei lavori sull’intera struttura.
Questi i contenuti principali espressi dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta ad Interpello n.279 del 19 luglio 2019, alla quale è stato chiesto di precisare se fosse ammesso a detrazione l’acquisto di un’unità immobiliare sita all’interno di un fabbricato, oggetto di interventi di recupero eseguiti indirettamente (ossia tramite concessione di appalti ad imprese terze) dall’impresa proprietaria, che svolge attività di “costruzione, locazione e gestione di immobili”.
In merito, si ricorda che l’art.16bis, co.3, del DPR 917/1986-TUIR[1] riconosce una detrazione d’imposta ai fini IRPEF ai privati acquirenti di unità immobiliari poste all’interno di fabbricati, oggetto di un intervento di ristrutturazione[2], cedute dalle “imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare […], che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile”.
Ai suddetti contribuenti è riconosciuta una detrazione pari al 50% (36% dal 1°gennaio 2020) di un valore forfetario su cui calcolare il beneficio fiscale, rappresentato dal 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, nel limite massimo di 96.000 euro (48.000 euro dal 1°gennaio 2020)[3].
Nel caso proposto all’Amministrazione finanziaria, il contribuente chiede in particolare di conoscere il significato da attribuire all’espressione “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare”, contenuta nel citato art.16bis, laddove, nella fattispecie, l’impresa proprietaria dell’immobile, intestataria del titolo urbanistico abilitativo all’intervento di recupero, affida a terzi l’esecuzione materiale dell’intervento e svolge attività immobiliare di “compravendita di beni immobili effettuata su beni propri” (Classificazione ATECO 2007-Sezione L, Codice 68.1 compravendita di beni immobili effettuati su beni propri”).
Sul caso, l’Agenzia delle Entrate evidenzia che, in coerenza con la ratio normativa, per “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” s’intende non solo quella che esegue i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quella che li effettua tramite imprese appaltatrici, a condizione però che possa comunque astrattamente realizzarli lei stessa[4].
In sostanza, per l’applicabilità del “bonus per l’acquisto di abitazioni ristrutturate”, il requisito che l’impresa venditrice debba essere l’esecutrice dei lavori è rispettato anche se, pur potendoli realizzare, ne affida l’effettuazione materiale a terzi.
Ad avviso della scrivente, si ritiene che tale principio possa trovare identica applicazione anche con riferimento alla detrazione dall’Imposta sul Reddito riconosciuta all’acquirente di unità immobiliari facenti parte di edifici demoliti e ricostruiti (anche con variazione volumetrica ) da imprese di costruzioni che li cedono, in zona sismica 1, 2 e 3 (cd. Sismabonus acquisto case antisismiche).
Infatti, l’art.16, co.1-septies, del DL 63/2013, convertito con modifiche nella legge 90/2013[5], in accordo al quale per gli acquisti di fabbricati demoliti e ricostruiti e ceduti da imprese di costruzione spetta una detrazione IRPEF sino all’85% del prezzo d’acquisto, sino ad un massimo di 96.000 euro, utilizza esattamente la stessa locuzione, laddove indica tra le condizioni d’accesso al beneficio la circostanza che gli interventi di demolizione e ricostruzione siano eseguiti da “imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile”.
Allo stesso modo si ritiene che a medesime conclusioni possa giungersi anche con riferimento alle recenti disposizioni in tema di incentivi alla valorizzazione edilizia di cui all’art.7, co 1, del DL 34/2019 (cd. “Decreto Crescita”), modificato in sede di conversione dalla legge 58/2019[6]
Infatti, la suddetta disciplina consiste nell’applicazione, in via temporanea (sino a 31 dicembre 2021), dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (di 200 euro ciascuna), ai trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che entro i successivi 10 anni provvedano contestualmente:
·        alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale variazione oppure all’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia , in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building) , A o B;
·        alla successiva alienazione degli stessi, quantomeno nella misura del 75% del volume del nuovo fabbricato, qualora questo fosse suddiviso in più unità immobiliari.
Anche in tale ipotesi, il Legislatore utilizza lo stesso riferimento letterale di “impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”.
Tale orientamento si fonda sulla considerazione che anche il “Sismabonus acquisti case antisismiche” e gli incentivi alla valorizzazione edilizia condividono con il “bonus acquisti abitazioni ristrutturate” la ratio normativa, ossia quella di “agevolare il recupero del patrimonio edilizio e di favorire la ripresa del mercato immobiliare”.
Pertanto, anche in tali ipotesi, si ritiene che con l’espressione “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” debbano ritenersi non solo quelle che eseguono i lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quelle che li effettuano tramite imprese appaltatrici, purché siano comunque in grado di realizzarli.
Da ultimo, riprendendo il tema del “bonus acquisti abitazioni ristrutturate”, in caso di acquisto prima del termine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, si segnala che, con la Risposta in commento, l’Amministrazione finanziaria conferma quanto già espresso con la CM n.7/E/2018[7], secondo la quale la detrazione:
·        spetta per l’acquisto dell’immobile residenziale e, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, si può beneficiare della detrazione sul costo complessivo, entro il limite di spesa unico di 96.000 euro;
·        non è condizionata alla cessione di tutte le unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto;
·        spetta anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato.se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato.
In tal caso, tuttavia, la stessa può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati, ossia quando viene presentata al Comune, da parte dell’impresa, la comunicazione di fine lavori.
 
[1]D.P.R. 22-12-1986 n. 917 - Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi
Art. 16bis- Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici
«3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.».
[2] Nello specifico, si tratta degli interventi di cui all' art.3, co.1, lett.c) e d) del DPR 380/2001- Testo Unico dell'Edilizia., ossia rispettivamente interventi di "restauro e risanamento conservativo" o "ristrutturazione edilizia"
[3] D.L. 4-6-2013 n. 63, convertito con modificazioni in L. 3-8-2013 n.90
Art. 16 - Proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e per l'acquisto di mobili
«1. Ferme restando le ulteriori disposizioni contenute nell'articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per le spese documentate, relative agli interventi indicati nel comma 1 del citato articolo 16-bis, spetta una detrazione dall'imposta lorda fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione è pari al 50 per cento per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019.».
[4] Per completezza, si evidenzia che l'impresa venditrice, nel caso di specie, ha, come oggetto sociale, la costruzione, la ricostruzione, la ristrutturazione, il risanamento ed recupero anche conservativo, la compravendita, la perdita, la gestione, l'amministrazione, l'affitto e a locazione anche finanziaria di immobili di qualsivoglia natura e specie, urbani, rurali, commerciali, industriali ed artigiani, pubblici e privati.
[5]D.L. 4-6-2013 n. 63, convertito con modificazioni in L. 3-8-2013 n.90
Art. 16 - Proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e per l'acquisto di mobili
«1-septies. Qualora gli interventi di cui al comma 1-quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell'11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari.»
[6]D.L. 30-4-2019 n. 34, convertito con modificazioni in L. 28-6-2019 n.58
Art. 7 - Incentivi per la valorizzazione edilizia e disposizioni in materia di vigilanza assicurativa
«1. Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell'articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo.».
[7] cfr. ANCE “Sismabonus ed Ecobonus: Nuova Circolare dell’AdE”ID N. 32453 del 2 maggio 2018.
 
 
 

Ecobonus – No alla cessione del credito al conduttore – Risposta n.264

Esclusione dalla cessione del credito da ecobonus per lavori condominiali, in favore di una società conduttrice di una unità immobiliare posta all’interno del fabbricato oggetto dell’intervento.
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.264 del 18 luglio 2019, con riferimento alle modalità applicative della cessione del credito, in presenza di interventi edilizi condominiali, agevolabili con la detrazione IRPEF/IRES per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti (cd. ecobonus), ritornando nuovamente sulla nozione dei “soggetti collegati” con l’esecuzione dei lavori[1].
In particolare, nel caso di specie viene chiesto di sapere se sia ammissibile la cessione del credito tra la società proprietaria di un fabbricato sul quale vengono eseguiti gli interventi condominiali, e la società conduttrice di un’unità immobiliare posta all’interno dello stesso.
Al riguardo, l’Amministrazione finanziaria ricorda sia la disciplina agevolativa generale dell’ecobonus, sia che la cessione del credito è ammessa unicamente in favore di soggetti privati, diversi dai fornitori, che siano «collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione»[2].
Ciò premesso,l’Agenzia delle Entrate specifica che l’esistenza di un contratto di locazione tra il titolare della detrazione (soggetto cedente) e la società detentrice dell’unità immobiliare(soggetto cessionario), non comporta alcun “collegamento contrattuale” con gli interventi agevolabili, ai fini della cessione del credito, nel senso sopra precisato.
Infatti, rispetto alla società beneficiaria dell’agevolazione, la società conduttrice non ha « alcun rapporto di natura “partecipativa” (gruppo, rete o consorzio) né un ruolo “attivo” nell’ambito dei lavori oggetto della detrazione (subappaltatore, fornitore di materiali ecc.)».
Alla luce di tali considerazioni, l’Amministrazione finanziaria esclude la cessione del credito tra la società istante, beneficiaria dell’ecobonus (e locatore), e la società conduttrice dell’immobile posto nell’edificio oggetto dei lavori.
 
[1] Cfr. l’art.14 del D.L. 63/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 90/2013 ed ANCE “Ecobonus e Sismabonus - Cessione del credito - Risposte nn.247 e 249” - ID n.36679 del 18 luglio 2019.
[2] Cfr. le C.M. 11/E/2018 e 17/E/2018 – cfr. anche i Provvedimenti AdE nn.108577 dell’8 giugno 2017 e 165110 del 28 agosto 2017 (cessione del credito ecobonus condomini).
 

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