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Regime IVA della costruzione, cessione e locazione di un complesso turistico alberghiero –– R.M. 8/E

Riconosciuta l’applicabilità dell’aliquota IVA al 4% per la costruzione di un complesso turistico alberghiero che rispetti le proporzioni dei cd. “fabbricati Tupini”, nell’ipotesi in cui il committente dei lavori sia un’impresa di costruzioni.
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Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 14 gennaio 2014, n.8/E in risposta ad una richiesta di consulenza giuridica relativa al trattamento fiscale, ai fini IVA, da applicare a diverse operazioni aventi ad oggetto un complesso turistico alberghiero (costruzione dell’edificio, nonché cessione e locazione di singole unità immobiliari dello stesso)[1].
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Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, richiamando la nozione di “residenza turistico alberghiera”[2] riepiloga e chiarisce il regime IVA applicabile alle seguenti operazioni:
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  • costruzione del complesso alberghiero.
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Sotto tale profilo, la R.M. 8/E/2014 chiarisce che:
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-       in via generale, sul relativo contratto d’appalto l’IVA è dovuta con l’aliquota ordinaria del 22%;
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-       nell’ipotesi in cui il complesso rispetti le proporzioni proprie dei cd. “fabbricati Tupini”[3], per il contratto d’appalto si applica l’IVA in misura ridotta, pari al 10%[4];
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-       nell’ipotesi in cui la costruzione del complesso abbia le caratteristiche dei “fabbricati Tupini” e l’appalto sia eseguito «nei confronti di soggetti che svolgono l'attività di costruzione di immobili per la successiva vendita», si rende applicabile l’IVA con l’aliquota ridotta del 4%[5];
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  • cessione e locazione di singole unità immobiliari facenti parte della residenza alberghiera.
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In tal ambito, l’Agenzia delle Entrate richiama la C.M. 27/E/2006 (confermata dalla C.M. 22/E/2013)[6], a commento del regime IVA/Registro per le cessioni e locazioni di immobili, differenziato a seconda che si tratti di abitazioni o di fabbricati strumentali.
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Sotto tale profilo, viene ribadito che, per distinguere la disciplina IVA applicabile alle operazioni relative ad ogni singola tipologia di immobile, occorre far riferimento al criterio oggettivo della sua classificazione catastale, a prescindere dall’effettivo utilizzo[7].
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Pertanto, nel caso di specie, la R.M. 8/E/2014 chiarisce che anche per la vendita di abitazioni e fabbricati strumentali posti all’interno del complesso alberghiero si applica la disciplina IVA ordinaria (D.P.R. 633/1972).
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In particolare cessione di:
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-       abitazioni è imponibile ad IVA obbligatoria, se effettuata dall’impresa costruttrice entro i 5 anni dal termine dei lavori di costruzione, ovvero su opzione della stessa mpresa, ove avvenga dopo i 5 anni[8]. In caso di mancato esercizio dell’opzione, la cessione dell’abitazione dopo i 5 anni dalla fine dei lavori è esente da IVA[9];
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-       fabbricati strumentali (ossia le porzioni della residenza alberghiera, classificate nella Categoria D/2) è imponibile ad IVA obbligatoria, se effettuata entro i 5 anni dal termine dei lavori di costruzione, ovvero su opzione dell’impresa costruttrice, ove avvenga dopo i 5 anni[10]. Anche in tal caso, in mancanza dell’opzione, la cessione ultraquinquennale dell’immobile è esente da IVA[11].
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Allo stesso modo, viene chiarito che il regime IVA della locazione[12] di porzioni del complesso alberghiero è quello del D.P.R. 633/1972. In particolare, la locazione di:
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-       abitazioni è imponibile ad IVA esclusivamente su opzione dell’impresa costruttrice delle stesse[13]. In mancanza, l’operazione è esente da IVA.
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In tal ambito, viene ulteriormente specificato che la locazione di abitazioni effettuata nell’ambito dell’attività turistico alberghiera è sempre imponibile ad IVA (e non rientra nel campo di applicazione del regime generale di esenzione dall’imposta), con l’aliquota del 10%[14];
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-       fabbricati strumentali è imponibile ad IVA unicamente su opzione del locatore, con l’aliquota ordinaria del 22%. Negli altri casi, l’operazione è esente da IVA.
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Risparmio energetico - Nuova Guida dell'Agenzia delle Entrate

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Sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) è stata pubblicata la nuova Guida «Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico», aggiornata al mese di dicembre 2013, che riepiloga le ultime novità relative all’applicabilità della detrazione IRPEF/IRES per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, prorogata, da ultimo, dalla legge 147/2013 (cd. “legge di Stabilità 2014)[1].
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In particolare, la Guida dell’Agenzia delle Entrate conferma la proroga della detrazione IRPEF/IRES:
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    - nella misura potenziata al 65%, per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014;
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    - nella misura ridotta al 50%, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 a 31 dicembre 2015[2].
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Per gli interventi eseguiti sulle parti comuni condominiali (artt. 1117 e 1117-bis Cod. civ.) o su tutte le unità immobiliari dell’edificio, con una riformulazione dell’art. 14, co. 2, del D.L. 63/2013, viene previsto che la detrazione è stabilità nella misura del 65% per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 30 giugno 2015, mentre, per le spese sostenute dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.
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Inoltre, la Guida dell’Agenzia delle Entrate precisa che, dal 1° gennaio 2016 (per i condomini dal 1° luglio 2016) la detrazione IRPEF/IRES per gli interventi di efficienza energetica, in mancanza di ulteriori proroghe, sarà sostituita con la detrazione IRPEF del “36%” prevista per le ristrutturazioni edilizie.
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[2]  Sul punto, si evidenzia che per le spese sostenute fino al 5 giugno 2013, la detrazione è riconosciuta in misura pari al 55%.
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Nuova nozione di ristrutturazione. Effetti su detrazioni (65% - 50%) ed IVA

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L’ENEA riconosce l’applicabilità della detrazione del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione di un immobile con la stessa volumetria e variazione della sagoma (risposta alla faq n.68-bis).
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Come noto, dal 21 agosto scorso[1], è stata modificata la definizione urbanistica di “ristrutturazione edilizia”, contenuta nell’art.3, co.1, lett.d, del D.P.R. 380/2001 (cd. “Testo unico dell’edilizia”)[2], nella quale ora rientrano, tra gli altri, anche gli interventi consistenti nella «demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria».
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In sostanza, la nuova disposizione non richiede più, nell’ambito di lavori di demolizione e ricostruzione, il mantenimento della sagoma originaria dell’edificio, ferma restando la qualifica dell’intervento come “ristrutturazione edilizia” in costanza di volumetria.
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Fino al 20 agosto 2013, invece, la demolizione e ricostruzione di un immobile veniva considerata come “ristrutturazione edilizia” nella sola ipotesi in cui, oltre alla volumetria, rimanesse invariata anche la sagoma del fabbricato (cd. “ricostruzione fedele”).
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Diversamente, fino a tale data, la variazione della sagoma dell’edificio, nell’ambito di un intervento di demolizione e ricostruzione, configurava una “nuova costruzione”.
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La modifica normativa si riflette sia sul regime applicabile ai fini delle detrazioni per il recupero (cd. “50%”) e l’efficientamento energetico (cd. “65%”) degli immobili, sia sull’aliquota IVA applicabile agli interventi edilizi.
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Sotto tale profilo, si ricorda, infatti, che entrambe le detrazioni si applicano agli interventi eseguiti su “edifici esistenti” (“ristrutturazione”), mentre sono escluse per i lavori di “nuova costruzione”.
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Ciò premesso, la citata risposta dell’ENEA[3], riconosce l’applicabilità della detrazione del 65% nell’ipotesi di interventi volti alla riqualificazione energetica che comportino la demolizione e ricostruzione dell’immobile, con variazione della sagoma, ed il mantenimento della volumetria preesistente.
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In sostanza, alla luce del nuovo assetto normativo, l’ENEA riconosce un allargamento dell’ambito applicativo della detrazione del 65%, tenuto conto che i medesimi interventi, prima qualificati urbanisticamente come “nuova costruzione”, ora rientrano nella nozione di “ristrutturazione”[4], risultando, così, ammessi al beneficio.
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Pertanto, si ritiene che la nuova nozione di “ristrutturazione” comporti un ampliamento delle fattispecie agevolabili anche ai fini:
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    -  della detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie.
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    -  dell’IVA con l’aliquota ridotta del 10%, ai sensi del n.127-quaterdecies, della Tabella A, parte III, del D.P.R. 633/1972.
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Infatti, sia la detrazione del 50%, che l’aliquota IVA agevolata sono riconosciute per l’esecuzione, tra l’altro, degli interventi di recupero incisivo individuati nell’art.3, co.1, lett.c, d ed f, del D.P.R. 380/2001 (ossia, rispettivamente, “restauro e risanamento conservativo”, “ristrutturazione edilizia” e “ristrutturazione urbanistica”).
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A conferma di tale orientamento, l’ANCE ha intrapreso le più opportune iniziative presso l’Amministrazione finanziaria, affinché tali conclusioni siano formalmente recepite.
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Per completezza, si evidenzia, infine, che un’interpretazione in linea con la nuova nozione di “ristrutturazione” consentirebbe di superare i chiarimenti, da ultimo, forniti dall’Agenzia delle Entrate con la R.M. 4/E/2011, che si è espressa sull’applicabilità delle detrazioni del 36% (oggi 50%) e 55% (oggi 65%) in presenza di lavori di ristrutturazione ed ampliamento, con o senza demolizione dell’edificio originario[5].
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[1] Data di entrata in vigore della legge 98/2013, di conversione del D.L. 69/2013 (cd. “Decreto Fare”- cfr. art.30, co.6).
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[2] La disposizione è stata modificata dall’art.30, co.1, lett.a, del D.L. 69/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 98/2013, che ha eliminato il riferimento al rispetto della “sagoma” dell’edificio in caso di interventi di demolizione e ricostruzione.
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[3]Le faq relative all’applicabilità della detrazione per la riqualificazione energetica sono disponibili sul sito internet dell’ENEA, www.acs.enea.it.
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[4] D.P.R. 6 giungo 2001, n. 380 (“Testo unico dell’edilizia”)
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art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi
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1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:
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(omissis)
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d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente;
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(omissis)
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[5]In osservanza della previgente nozione di “ristrutturazione” (ivi compresa la demolizione e ricostruzione fedele, senza aumento di volumetria e sagoma), l’Agenzia delle Entrate aveva, infatti, chiarito che:
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ü nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, le citate agevolazioni competono «solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente»;
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ü diversamente, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento (ossia con variazione di sagoma e/o volumetria), le detrazioni non spettano, «in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”»;
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ü al contrario, ove la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, le detrazioni del 36% e del 55% competono «solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” ».
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Sotto tale ultimo profilo, si ricorda che, per quanto riguarda la detrazione del 55%, l’Agenzia delle Entrate, con la C.M. n.39/E/2010 aveva chiarito che:
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-        restano, comunque, esclusi dal beneficio gli interventi di “riqualificazione energetica globale”, in quanto, per questi, l’agevolazione è subordinata al rispetto di determinati valori limite di fabbisogno di energia primaria annuo, da calcolarsi con riferimento all’intero edificio, comprensivo, quindi, anche della porzione ottenuta dall’ampliamento;
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-        di contro, possono ritenersi agevolati gli altri interventi energetici, per i quali la detrazione è subordinata alle caratteristiche tecniche dei singoli elementi costruttivi o dei singoli impianti, fermo restando che qualora, con tali interventi, siano realizzati impianti a servizio dell’intero edificio (ivi compresa anche la parte ampliata), occorre individuare le spese riferibili alla porzione esistente del fabbricato, mediante un criterio di ripartizione proporzionale, basato sulle quote millesimali (cfr. C.M. n.21/E/2010).
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Legge di Stabilità 2014.

La Legge di Stabilità 2014, recentemente approvata con Legge n. 147 del 27 dicembre 2013, contiene numerosi aspetti rilevanti per il settore delle costruzioni.
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L’Ance ha predisposto un documento che esamina e riassume, suddivise per tematiche, le principali novità normative.\r\n
 
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Aggiornamento delle Regole Applicative del Conto Termico

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Il GSE ha pubblicato una versione aggiornata delle Regole applicative del Conto Termico, ovvero del decreto 28 dicembre 2012 che disciplina l’incentivazione della produzione di energia termica da impianti a fonti rinnovabili e di interventi di efficienza energetica di piccole dimensioni. 
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L’aggiornamento effettuato ha riguardato principalmente:
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 -       il contratto tra Soggetto Responsabile dell’intervento e GSE, in conformità al contratto tipo di cui alla deliberazione dell’Autorità per l’Energia Elettrica e il Gas 25 luglio 2013 338/2013/R/efr;
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-       la documentazione contabile attestante i costi sostenuti ai fini dell’ammissione agli incentivi;
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-       il contratto di rendimento energetico (energy performance contract – EPC) che l’Amministrazione pubblica, che intenda avvalersi di una ESCO, deve sottoscrivere;
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-       il contratto di prestazione/servizio energetico (rendimento energetico o di servizio energia, anche Plus) che il soggetto privato, che intenda avvalersi di una ESCO, deve sottoscrivere;
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-       l'integrazione di alcuni allegati:
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  • Allegato 3 “Fac-simile richiesta concessione degli incentivi (accesso diretto)”;
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  • Allegato 10 “Fac-simile contratto”;
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  • Allegato 11 “Modello autorizzazione del proprietario (accesso diretto);
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  • Allegato 12 “Sintesi della documentazione per la richiesta dell’incentivo (accesso diretto)”;
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  • Allegato 13 “Modello dichiarazione di rispondenza del contratto ai requisiti del contratto di servizio energia o di servizio energia Plus/contratto di rendimento energetico (EPC) e delle spese sostenute (accesso diretto/a preventivo)”;
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  • Allegato 14 “Modello di dichiarazione delle spese sostenute in presenza di una convenzione servizio energia con Consip o con centrale di acquisti regionale (accesso a preventivo)”;
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  • Allegato 15 “Modello di asseverazione dell’intervento”.
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  • Si ricorda che agli incentivi per gli interventi di piccole dimensioni di produzione di energia termica da fonti rinnovabili (generalmente impianti fino a 1000 kW) sono ammessi sia i soggetti pubblici che quelli privati, mentre agli incentivi per gli interventi di incremento dell’efficienza energetica sugli edifici esistenti sono ammesse solo le Amministrazioni Pubbliche.
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 L’incentivo è corrisposto in rate annuali costanti, per la durata definita per ogni tipologia di intervento (2 o 5 anni).
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 In generale, per gli interventi di produzione di energia termica da fonti rinnovabili, l’incentivo annuo è proporzionale alla produzione di energia termica stimata in un anno per lo specifico impianto.
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 Per gli interventi di incremento dell’efficienza energetica, l’incentivo totale, cumulato per gli anni di godimento, è riconosciuto in percentuale pari al 40% della spesa ammissibile sostenuta per l’intervento.
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