“Reverse charge” per opere murarie nell’ambito di un ampliamento – La risposta del MEF

In caso di esecuzione di opere murarie nell'ambito di un intervento di ampliamento di un edificio si applica il meccanismo dell'inversione contabile ("reverse charge").

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Lo chiarisce il Viceministro dell'economia e finanze Morando nella risposta all'interrogazione n.5-08065 presso la Commissione VI (Finanze) della Camera, fornita il 10 marzo scorso[1].

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Come noto, dal 1° gennaio 2015, l'applicabilità dell'inversione contabile è stata estesa a nuove fattispecie, tra le quali, per il settore delle costruzioni, quelle riguardanti le "prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative ad edifici" (di cui all'art.17, co.6, lett.a-ter, del D.P.R. 633/1972 – Decreto IVA)[2].

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In sostanza, con questa modifica, tali operazioni si aggiungono alle prestazioni di servizi o di manodopera, rese in dipendenza di contratti di subappalto nei confronti di imprese edili, già assoggettate a "reverse charge" dal 2007[3].

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In particolare, nel quesito formulato durante il question time veniva chiesto se l'inversione contabile fosse applicabile, come intervento di "completamento", nell'ipotesi di esecuzione di opere murarie nell'ambito di un ampliamento di un edificio, ai sensi della disciplina sul "reverse charge" applicabile dal 2015.

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Al riguardo, il MEF richiama, innanzitutto, i lavori di completamento di edifici, contenuti nella categoria 43.3 "completamento e finitura di edifici" della classificazione ATECO 2007, tra i quali, come chiarito dalla C.M. 14/E/2015 ai fini dell'applicabilità del "reverse charge", rientrano i lavori identificati dal codice attività 43.39.01 "attività non specializzate di lavori edili (muratori)"[4].

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Inoltre, specifica l'Amministrazione finanziaria, alla citata categoria 43.3 dei codici ATECO 2007 deve essere ricondotta l'attività che consiste nell'esecuzione di sole «parti specifiche del processo di costruzione», per la quale si rende applicabile l'inversione contabile.

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Diversamente, la costruzione completa di edifici ricade nella diversa categoria 41.2 "costruzione di edifici residenziali e non residenziali" della citata classificazione ATECO, ed è esclusa dal "reverse charge", in quanto non identificabile come "completamento".

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In base alla citata ricostruzione, il MEF chiarisce che, nel caso di specie, l'esecuzione di opere murarie nell'ambito di un ampliamento di un edificio deve essere fatturata con il meccanismo dell'inversione contabile, trattandosi di prestazioni che riguardano «parti specifiche del processo di costruzione», ossia di "completamento" (come "attività non specializzate di lavori edili" - codice 43.39.01), ai sensi all'art.17, co.6, lett.a-ter, del Decreto IVA.

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Come è evidente, l'applicabilità del "reverse", ad avviso dell'Agenzia delle Entrate, è sostenuta dal fatto che si tratta di opere minori, di "completamento" (quali, ad esempio, intonacatura e stuccatura, tinteggiatura e rivestimento di pavimenti e muri).

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Viceversa, resta confermato che nell'ipotesi di appalto unico per la realizzazione di un ampliamento di un fabbricato, siamo in presenza di una parziale costruzione ex novo, che, come tale, non è soggetta ad inversione contabile[5].

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Tra l'altro, a livello urbanistico l'ampliamento viene sempre assimilato ad una "nuova costruzione", a prescindere dalla dimensione quantitativa dell'intervento, ossia dall'esecuzione dei lavori solo sulla porzione dell'edificio oggetto di ampliamento, ovvero su tutto il fabbricato (come avviene, ad esempio, in caso di demolizione e ricostruzione)[6].

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[1] L'interrogazione a risposta immediata è stata proposta dall'On.le Gebhard (Gruppo misto-minoranze linguistiche).
[2] Introdotto dall'at.1, co.629, lett.a, della legge 190/2014 (Legge di Stabilità per il 2015). Cfr. ANCE "Estensione del reverse charge – C.M. 37/E/2015" - ID n.23162 del 23 dicembre 2015, "Estensione del reverse charge – Criticità applicative e azioni ANCE" - ID n.20354 del 30 aprile 2015 e ANCE "Estensione del reverse charge – C.M. 14/E/2015" - ID n.19936 del 30 marzo 2015.
[3]Come noto, in base all'art.17, co. 6, lett. a, del D.P.R. 633/1972, tale meccanismo determina una variazione delle ordinarie modalità di fatturazione e di versamento dell'IVA, relative all'operazione effettuata dal subappaltatore nei confronti dell'appaltatore principale, o di un altro subappaltatore. In particolare, il meccanismo opera nel modo seguente:
- il subappaltatore emette fattura all'appaltatore senza applicazione dell'IVA, indicando la norma che lo esenta dall'applicazione dell'imposta (art.17, co.6, lett. a, del D.P.R. 633/1972);
- l'appaltatore integra la fattura ricevuta con l'indicazione dell'aliquota IVA e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro delle fatture emesse (entro il mese di ricevimento della fattura o, comunque, entro 15 giorni dal ricevimento con riferimento al relativo mese, ai sensi dell'art.23 del D.P.R. 633/1972), sia in quello degli acquisti (di cui all'art.25 del citato D.P.R 633/1972).
[4]Per completezza, si evidenzia che nell'interrogazione e nella risposta, pur citando il codice 43.39.01, viene fatto erroneo riferimento ad "altri lavori di costruzione e installazione n.c.a." (identificati, invece, dal codice ATECO 43.29.09), mentre lo stesso si riferisce alle "attività non specializzate di lavori edili (muratori)".
[5] Cfr. la C.M. 14/E/2015, con la quale l'Agenzia delle Entrate aveva espressamente escluso dall'ambito applicativo del "reverse charge" l'ipotesi di un contratto unico di appalto (ancorché comprensivo anche di prestazioni soggette a tale meccanismo) «avente ad oggetto la costruzione di un edificio».
[6] Cfr. anche l'art.3, co.1, lett.e, del D.P.R. 380/2001.

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1 allegato

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risposta all'interrogazione n.5-08065

Legge su "Green Economy" - collegato ambientale.

In allegato nell'area riservata, sezione circolare è pubblicato un documento, curato dagli uffici di Ance Naz., che illustra le disposizioni della Legge 28 dicembre 2015, n. 221 "Disposizioni in materia ambientale per promuovere misure di green economy e per il contenimento dell'uso eccessivo di risorse naturali", pubblicata in G.U. n.13 del 18 gennaio 2016.

Bollettino degli Appalti della Regione Sicilia n.11

In allegato nell'area riservata sezione documenti è stato pubblicato il Bollettino degli Appalti della Regione Sicilia n.11 del 14 marzo 2016.

Agevolazioni per il leasing abitativo – La Guida del MEF

Disponibile sul sito internet del Ministero dell'economia e finanze (www.mef.gov.it) la Guida "Il leasing immobiliare abitativo", introdotto dalla legge di Stabilità 2016, che costituisce, per i giovani, una nuova modalità di acquisto dell'abitazione principale.

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La Guida, in collaborazione con Assilea (Associazione italiana leasing) ed il Consiglio nazionale del notariato, è stata presentata lo scorso 1° marzo (cfr. il comunicato stampa del MEF), ed è corredata da alcune slide esemplificative.

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Si ricorda che, sul tema, il 18 febbraio 2016 si è tenuto presso l'ANCE nazionale un seminario di approfondimento, organizzato insieme ad Assilea, volto proprio ad approfondire le modalità applicative del leasing abitativo, sia sul piano civilistico che fiscale.

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Come noto, infatti, l'art.1, co.76-84, della legge 208/2015 (legge di Stabilità 2016) ha introdotto il nuovo regime del contratto di leasing abitativo e, al contempo, ha previsto, sino al 2020, detrazioni IRPEF per i giovani che lo utilizzano per l'acquisto dell'abitazione principale[1].

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In particolare, al fine di uniformare il trattamento fiscale del finanziamento dell'acquisto dell'abitazione principale in leasing a quello tramite mutuo ipotecario, a favore dei soggetti di età inferiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, la detrazione IRPEF del 19% (art.15 del TUIR)[2] viene estesa a:
- i canoni derivanti dal contratto di leasing, per un importo non superiore a 8.000 euro l'anno;

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- il prezzo di riscatto dell'abitazione, per un importo non superiore a 20.000 euro.

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La medesima detrazione, seppur con limiti massimi dimezzati (4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il prezzo di riscatto), viene riconosciuta anche ai soggetti di età pari o superiore a 35 anni, sempre con reddito complessivo massimo di 55.000 euro.

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Sotto tale profilo, la Guida del MEF chiarisce che, in caso di contitolarità del contratto di leasing, la soglia massima di reddito complessivo viene considerata per singola persona, e «le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto».

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Tali agevolazioni sono efficaci relativamente ai contratti conclusi dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

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Al riguardo, la Guida precisa che la predetta limitazione temporale «deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescindere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020».

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Così come la detrazione IRPEF per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari, anche quella relativa ai canoni di leasing ed al prezzo di riscatto è riconosciuta per l'acquisto dell'abitazione principale.

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Vengono, inoltre, previste agevolazioni in tema di imposta di registro a favore delle società di leasing (o delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all'attività di leasing finanziario) che acquistano abitazioni "non di lusso[3], per poi concederle in leasing ad utilizzatori in possesso dei requisiti "prima casa".
In questa ipotesi, l'acquisto dell'abitazione è soggetto ad imposta di registro con aliquota agevolata pari all'1,5% (anziché quella ordinaria del 9%).

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In caso, invece, di acquisto soggetto ad IVA, la Guida del MEF chiarisce che se l'abitazione non di lusso viene acquistata, da parte delle società di leasing, da un'impresa costruttrice, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori ed in presenza di utilizzatori con i requisiti "prima casa", l'IVA è dovuta con aliquota del 4%(in caso contrario, si applica l'aliquota IVA del 10%).

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Viene, poi, prevista l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale per le cessioni, da parte degli utilizzatori, del contratto di leasing, anche in caso di applicazione dell'IVA[4].

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In particolare, l'aliquota del registro sarà pari al:

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- 1,5% nel caso di cessione del contratto di leasing a favore di soggetti per i quali ricorrono i requisiti "prima casa",

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- 9% nel caso di cessione del contratto di leasing a soggetti non in possesso dei citati requisiti.

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Anche le norme in materia di imposta di registro sono efficaci a decorrere dal 1° gennaio 2016 e sino al 31 dicembre 2020.

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Con riferimento al regime fiscale applicabile ai contratti di leasing abitativo, l'ANCE ha predisposto alcune slide riepilogative della nuova disciplina, specie per quel che riguarda le fasi di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing, di utilizzo dell'abitazione, e di riscatto da parte dell'utilizzatore.

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Sotto il profilo generale, si osserva che la norma dovrebbe avere un impatto positivo sul settore, sia con riferimento al trasferimento alle società di leasing di abitazioni invendute, sia di fabbricati in corso di costruzione, o addirittura commissionati direttamente dalle società di leasing.

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Tra l'altro, non è richiesto che le abitazioni oggetto del contratto siano in classe energetica A o B.

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La Guida del MEF analizza poi gli aspetti più contrattuali della disciplina del leasing abitativo partendo da una differenziazione con altri istituti parzialmente simili quali: acquisto con mutuo, vendita con riserva di proprietà, locazione, rent to buy.

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Tra le caratteristiche del leasing abitativo, che si configura come un'operazione di finanziamento dove l'utilizzatore può disporre dell'immobile, scegliendo se acquistarne, al termine della durata concordata, la piena proprietà a fronte del pagamento di un acconto iniziale, canoni periodici e riscatto finale vi sono, secondo la Guida:

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· responsabilità per danni all'immobile (compreso il perimento) o da questo causati a terzi gravante solo sull'utilizzatore. Di fatto sarà "obbligatoria" la sottoscrizione da parte dell'utilizzatore di una polizza assicurativa per danni all'immobile.

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· oneri di manutenzione sia ordinaria che straordinaria oltre alle spese condominiali a carico del solo utilizzatore. Si evidenzia che tale previsione derogherebbe ai normali criteri di riparto delle spese previsti dal codice civile per le locazioni aggravando quindi le spese a carico dell'utilizzatore;

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· possibilità per l'utilizzatore di sospendere il pagamento dei canoni periodici, in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato (per cause diverse da dimissioni, pensionamento, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo) ovvero per cessazione del rapporto di lavoro per controversi inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione;

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· divieto di azione revocatoria fallimentare in relazione all''immobile oggetto del leasing abitativo (e ciò al fine di proteggere la prima casa da azioni di recupero in caso di default del costruttore/venditore);

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· in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell'utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene (a valori di mercato e con criteri di pubblicità e trasparenza), dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto oltre alle spese condominiali sostenute. L'eventuale differenza negativa è corrisposta dall'utilizzatore al concedente.

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[1] Cfr. ANCE "Legge di Stabilità 2016 – Pubblicazione in Gazzetta Ufficiale" - ID N. 23273 del 13 gennaio 2016.
[2] Sul punto, si ricorda che in base alla predetta disposizione gli interessi passivi pagati per i mutui ipotecari, relativi all'acquisto dell'abitazione principale, sono deducibili in misura pari al 19%, sino ad un massimo di 4.000 euro annui.
[3] Ovvero le abitazioni non accatastate nelle categorie A/1-abitazioni di tipo signorile, A/8-abitazioni in ville o A/9-castelli, palazzi di pregio artistico e storico.
[4]In pratica, si supera il principio di alternatività IVA/registro, stabilito dall'art.40 del DPR 131/1986, che, al fine di evitare la doppia tassazione proporzionale, prevede l'applicazione del registro in misura fissa in presenza di operazioni già assoggettate ad IVA.

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4 allegati

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Il leasing immobiliare abitativo
comunicato stampa
slide esemplificative
slide riepilogative